不動産売却でよくあるトラブル事例とは？対策方法についても解説！

不動産売却をするのであれば、できるだけトラブルなく進めることが、売主と買主にとって最良の取引となります。
そのためにも、不動産売却においてよくあるトラブル事例を把握しておくことが大切だといえるでしょう。
そこで今回は、不動産売却でよくある、重要事項説明や契約解除、契約不適合責任に関するトラブル事例を解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産売却で「重要事項説明」に関するトラブル事例

不動産売却の重要事項説明とは、仲介を担当する不動産会社が買主に対して、重要事項説明書の内容を説明することです。
重要事項説明書には、売買契約における重要な事項がまとめられており、大きく「物件に関する重要な情報」と「売買取引の条件に関する重要な情報」に分類されます。
この説明は、売買契約の締結前に行われ、宅地建物取引士の資格を持つ者のみがおこなえます。
売買契約書や重要事項説明書を宅地建物取引士が読み上げ、説明をおこなったあと内容確認をし、署名捺印を経て売買契約が締結されます。
説明が不十分で売却後に買主とトラブルになった場合、最終的な責任は不動産会社ではなく、売主が負うことになるため、注意が必要です。

重要事項説明のトラブル事例①：敷地境界が確定していなかった

不動産取引では、敷地境界線は最も重要な事項のひとつです。
そのため、売買に際しては地積測量図と境界標の位置を照合するのが一般的です。
しかし、境界標が抜けていたり、フェンスの内外で境界線の認識が隣家と異なっていたりすると、買主が係争に巻き込まれることになります。
敷地境界が曖昧な土地を売却する際には、あらかじめ隣家所有者と境界確認書を交わすことでトラブルを回避できます。

重要事項説明のトラブル事例②：隣接地の用途地域が異なっていた

重要事項説明では、売却する土地の用途地域について説明しますが、周辺の用途地域まで説明することはあまりありません。
しかし、用途地域は必ずしも隣接地と同じとは限りません。
例えば、売却した土地が第一種低層住居専用地域であっても、隣接する土地が準住居地域であることもあります。
このため、静かな住環境を期待して購入したのに、突然家の裏に葬儀場や工場が建設されるということもありえます。
用途地域の境界線周辺にある不動産売却をする場合、周辺の用途地域の説明も欠かせません。

重要事項説明のトラブル事例③：隣家の軒先が敷地を越境していた

隣家の軒先が越境していても、その土地の所有権は変わりませんが、建築確認申請上、その部分を申請敷地に含むことはできません。
これにより、予定していた規模の建築ができないと買主からクレームがくることがあります。
隣家に占有された土地を売却する場合は、まず隣家に改善を申し出ることを優先しましょう。
それでも解消できない場合は、売却する土地の面積とは別に、建築基準法上有効な敷地面積を明示することでトラブルを回避できます。

重要事項説明のトラブル事例④：目の前に高層マンションが建つ

不動産売却でよく問題になるのが、眺望の良かったマンションの前に別のマンションが建てられることです。
売却時に全く知り得なかった場合は、大きな問題にはなりません。
しかし、マンション建設業者が地元説明会を開催しているにもかかわらず、全く説明していなかった場合、トラブルに発展することがあります。

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不動産売却で「契約解除」に関するトラブル事例

不動産売却における契約解除とは、不動産の売買契約が締結された後にその契約を破棄することです。
基本的に、契約は売主と買主の双方によって結ばれるため、どちらからも契約解除を求めることが可能です。
契約違反などの不義理がなくても解除は可能ですが、契約解除には手付金の放棄や売買代金の一定割合の違約金などの負担が発生することがあります。

契約解除のトラブル事例①：買主の一方的な事情

不動産の契約時に、買主が手付金を支払うことが一般的です。
この手付金は、不用意な契約解除を防止する目的がありますが、それでも引き渡し直前に契約解除を申し出る買主は少なくありません。
この場合、売買契約書に定められたルールに従い、買主が手付金を放棄することで契約解除できます。
しかし、売主は再び売却活動を始めなければならず、手付金ではカバーできない損失を被ることになります。
手付金額は売買価格の5％～10％とされていますが、キャンセルを防ぐためには高めの設定が有効です。
また、引渡し期日をできる限り短期間に設定することも有効です。
ただし、これにより購入を諦める買主もいるかもしれません。

契約解除のトラブル事例②：買主が住宅ローン審査に落ちた

多くの買主は住宅ローンの融資を前提に契約を進めますが、必ずしも審査に通るわけではありません。
審査に落ちてキャンセルするケースは比較的よくあります。
住宅ローンを前提とした取引では、「住宅ローン特約」が付けられているのが一般的です。
住宅ローン特約とは、審査に落ちて融資を受けられない場合に契約解除できるという約束事であり、この場合、手付金は買主に返却されます。
買主の一方的な事情による契約解除に比べて、売主にとってのダメージは大きくなりますが、銀行の判断を変えることはできません。
年収や職業が審査の重要なポイントとなるため、不動産会社に審査を通過しそうな買主を探してもらうことが、対策として考えられます。

契約解除のトラブル事例③：違約金が発生しない

契約締結後に売主や買主が予期せぬ事故や事件に巻き込まれ、契約を実行できなくなるケースでは、違約金が発生しないこともあります。
そのため、売買契約書には、違約金が発生しないケースを明記しておくと安心です。
とはいえ、トラブルなく進めることが、売主と買主双方にとって最良の取引となります。

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不動産売却で「契約不適合責任」に関するトラブル事例

不動産売却後に不備が発見され、クレームを受けるトラブルが発生することがあります。
これは「契約不適合責任」に関連する問題です。
契約不適合責任とは、不動産売買において売主が買主に対して負う責任の一種で、2020年4月の民法改正（債権法改正）により、以前の瑕疵担保責任に代わって導入されました。

契約不適合責任のトラブル事例①：過去の雨漏りを告げなかった

過去に雨漏りが発生し、その後で屋根を補修して防水処置を施した場合でも、気づかないうちに小屋組みの構造材が腐食していることがあります。
このような状況で過去の雨漏りの事実を告げずに売却すると、後に買主が小屋組みの腐食に気づき、契約不適合責任を追及される可能性があります。

契約不適合責任のトラブル事例②：シロアリ被害を告げなかった

売主が契約不適合責任を問われるのは、欠陥の事実を知りながら告げなかった場合です。
所有者が知らなかったとしても、シロアリによる被害や基礎のひび割れなどは認識できると判断されるため、契約不適合責任を免れることは難しくなります。
したがって、不動産売却前には入念なチェックが必要です。

契約不適合責任のトラブル回避にはインスペクションの実施！

近年、不動産売却前にインスペクションを実施する方が増えています。
インスペクションとは、既存住宅状況調査技術者（インスペクター）によって建物の状況を調査してもらう制度のことです。
目視できる範囲を入念に調査し、その結果は重要事項説明書に「建物状況調査の結果の概要」として添付されます。
これにより、買主から契約不適合責任を追及されるリスクを大幅に低減することができます。

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まとめ

今回は、不動産売却にまつわる、よくあるトラブル事例について解説しました。
不動産売却においては、重要事項説明や契約解除、契約不適合責任に関するトラブルが多く発生します。
しかし、売却前にインスペクションを実施し、その結果を重要事項説明書に添付することで、トラブルをある程度回避することができるでしょう。