不動産売却の際におこなわれるインスペクションとは？メリットや費用を解説

不動産売却の際にインスペクションをおこなうケースが見られますが、具体的にどのような仕組みなのかご存じでしょうか。
今回はインスペクションとは何か、どのようなメリットがあるのかを解説します。
また、作業にかかる費用についても触れているので、今後の参考にしてみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産売却のときのインスペクションとは何か

そもそもインスペクションとは何なのでしょうか。
以下で作業内容や流れを見てみましょう。

建物を調査するための作業

インスペクションとは、建物の状況・状態を調査するためにおこなわれる作業を指します。
作業を担当するのは、「既存住宅状況調査技術者」の資格を持ち、「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士です。
調査される項目は、雨水が浸入していないか、構造上耐力上主要な部分に問題はないか、ひび割れや腐食がないかなど多岐にわたります。
もともとインスペクションは、既存住宅を市場により流通させる目的で考えられた仕組みです。
買主となる方の中古住宅の品質に対する不安を払しょくし、安心して購入してもらえるようにする目的でインスペクションが活用されています。
インスペクションをおこなう最大のメリットは、売主は「プロが建物の状態を確認している」「瑕疵の有無が明確になっている」と買主にアピールできることです。
そのため、既存住宅の売買契約がスムーズにおこなえるようになっています。
2018年からは、インスペクションをおこなった場合はその内容について売主に説明することが義務化されているため、調査内容は必ず伝えなくてはなりません。
なお、義務化されたのは調査をした場合の説明であり、プロによる建物の診断そのものが義務になっているわけではありません。

インスペクションはいつ実施される？

インスペクションは、誰がおこなうのかによってタイミングが異なります。
売主がおこなう場合、不動産業者に査定を依頼し、媒介契約を結んだ後に実施します。
媒介契約を結んだ後、担当者がインスペクションについて案内してくれるケースがほとんどです。
この際にプロによる建物の診断を希望する場合は、不動産会社に伝える流れとなります。
また、買主がおこなう場合は、媒介契約を結んだ後に買付証明書を提示するタイミングで、売主に申し出をおこないます。
あくまでも買主自身が診断をするのではなく、インスペクションを希望する旨を売主に伝えるだけなため、最終判断は売主となる仕組みです。
基本的に売主は、今後の取引を円滑におこなうためにも、インスペクションの要望があれば了承すると考えられます。

診断を実施する流れ

実施前の流れとして、まずは不動産会社に物件の査定を依頼する工程から始まります。
その後の媒介契約を結んだらインスペクションを依頼する流れとなりますが、もし不具合があった場合は担当者から具体的な内容の説明を受けます。
不具合が見つかった場合でも、必ずしも売主側で修繕しなくてはならないルールはありませんが、その場合は買主へ診断結果について説明しなくてはなりません。
また、修繕をしない場合でも、基本的には売り出し価格を下げなければならないでしょう。
不具合を修繕しなければ、そのままの売り出し価格で取引することは難しいかもしれません。

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不動産売却の際にインスペクションをおこなうメリットとは

不動産売却の際にインスペクションをおこなうと、どのようなメリットがあるのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

買主が安心して購入できる

インスペクションをおこなうと、買主は安心して物件を購入できるようになります。
建物の状態が明確でないと、どうしても不安になってしまうものです。
「雨漏りによる被害の心配はないか」「耐久性は十分か」などの不安が大きいと、売買における取引がスムーズにいかなくなるものです。
そこでプロによる診断をおこなうと、買主へ物件の状態を明確に伝えられるため、納得したうえで購入してもらえます。
診断の結果、問題がなかった場合は、その旨を強くアピールできるため、購買意欲を促進できるはずです。
また、診断によって不具合が見つかった場合は、その部分を修繕したり、価格を下げたりなどの形で交渉できるため、結果として買主に信頼してもらえます。
不動産売買は大きくお金が動く取引になるからこそ、買主に安心して購入してもらうことが大切です。

売主側にもメリットがある

診断によってメリットを得られるのは、買主だけではありません。
売主側にとっても、建物の状態を把握するのは利点があると考えられます。
たとえば診断をおこない「建築士によって建物を診断済み」「不具合がないと診断を受けている」とアピールできれば、相場よりも高く売却できる可能性があります。
また、売主は先述したように安心感を求めているため、診断で不具合が見つからなかったと分かれば、「すぐにでも購入したい」と思ってもらえるかもしれません。
結果としてすぐに売却できる可能性が高いでしょう。
また、不具合が見つかった場合でも、その点を買主に対して明確に説明すれば、後々のトラブル防止になります。
「お互いに納得したうえで売買契約を結んだ」とアピールできるため、身に覚えのない修繕費を支払うよう要求される心配もありません。

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不動産売買におけるインスペクションの費用

もし診断をおこなう場合、どの程度の費用がかかると想定すべきなのでしょうか。
以下では大まかな目安をご紹介します。

診断内容によって異なる

費用は診断内容や依頼先の業者によって異なります。
一般的には一戸建てで5～6万円とされていますが、細かい診断を希望する場合は10万円以上かかるケースも多いです。
また、集合住宅の場合は一戸建てよりもやや安価になり、4～5万円が相場となります。
これらの費用はプロによる診断にかかる基本料金とされているもので、建物の状態をプロが目視でチェックするのみです。
そのため、しっかり診断をしてほしい場合は、追加で費用を支払わなくてはなりません。
どのレベルまで診断してほしいのかによって費用が異なりますが、簡単な調査で問題ない場合は上記の価格帯を想定しておくと問題ないでしょう。
ただし、専門機器を使用する場合は追加で費用を請求されるので注意しましょう。

業者選びは慎重になるべき？

先述したように、診断をおこなうのは専門的な知識を持ったプロの建築士です。
建築士は「既存住宅状況調査技術者」としての国家資格を取得しています。
そのため、どの業者に依頼しても担当者は国家資格を取得済みなので、診断のクオリティに大きな差はないと考えられます。
「せっかく調査をしても、その担当者の対応に不備があれば意味がない」と思ってしまいがちですが、全員が国家資格を取得している点を考えると安心して良いでしょう。
診断をおこなう担当者は、「インスペクター」と呼ばれるケースも多く、建物の状態を正確にチェックするための能力を持っています。
建物に欠陥はないか、修繕が必要と思われる部分はないかなど、持ち前の経験と能力を活かして判断するのが得意です。
どの業者に依頼しても診断結果に差ができるとは考えにくいですが、業者によって診断の基本料金やオプションの内容などは異なります。
また、スタッフの対応には大きな差があるかもしれません。
できれば事前に業者をリサーチし、ホームページや口コミ評価を見てみることがおすすめです。

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まとめ

不動産売却におけるインスペクションとは、売主と買主双方にメリットがある作業です。
診断をおこなえば不具合の有無が明確になり、スムーズに取引できるでしょう。
費用がかかるものの、診断の正確性は高いので安心です。