売却理由が家の売却価格に影響を及ぼすのは本当？伝え方の注意点をご紹介

不動産売却中に「なぜ家を売るのですか」と聞かれたとき、ご自身ならどのように答えるでしょうか。
転勤などよくある理由によって売却に踏み切った方もいれば、あまり人に言いたくない事情を抱えている方もいることでしょう。
「なぜそのような質問をされなくてはならないのか」と疑問を感じ、回答に詰まってしまう方もいるかもしれません。
そこで今回は、家を売る理由が不動産売却に与える影響についてご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

家を売る理由が売却に与える影響とは

中古住宅を購入する方の多くが気にするのが、売主が売却に踏み切った理由です。
売却の理由が大きなトラブルだった場合、購入後に買主が苦労することになります。
マイホームとして長く暮らす家を探している方が「不具合や不都合のない家を購入したい」と考えるのは、ごく自然なことでしょう。
家を売る理由によっては、不動産売却に次のような影響を与える可能性があります。

●売却価格が下がる
●売却期間が延びる

「立地が悪い」「近隣住民とトラブルになった」「敷地内で大きな事件が発生した」など、ネガティブな理由で家を売却する場合、売却価格が下がるかもしれません。
利便性が低い家やトラブルを抱えている家は、多くの方にとって住みやすい家だとはいえないでしょう。
住みにくさが家の価値に反映され、不便であればあるほど、トラブルが大きければ大きいほど、売却価格が下落します。
また、売却の理由を知った購入希望者から、値下げ交渉をされるケースも少なくありません。
離婚や金銭トラブルなどのために「とにかく早く売りたい」と考えている場合は、高く売れる時期を逃したり、購入希望者から足元を見られやすくなったりするため、安値での売却になることもあります。
不動産売却の平均期間は、3か月～6か月です。
家を売る理由によっては売却価格を下げても購入希望者が現れず、自然と売却期間が延びてしまいます。
売れ残りのイメージがついてしまい、さらなる値下げをおこなうことになるかもしれません。

ネガティブな理由でも伝えるべき？

家を売る理由がネガティブなものであったとしても、購入希望者には正直に伝えることが大切です。
理由によっては、購入希望者への告知が、法律で義務付けられていることもあります。
理由を隠して売却すると、売却後に契約解除や損害賠償を求められるかもしれません。
家を売る理由は、購入希望者の家を買う判断にも大きな影響を及ぼします。
ネガティブな理由ほど他者には知られたくないものですが、隠さず伝えるようにしましょう。
告げられた理由をどのように捉えるかは、購入希望者の考え方次第です。
売主にはネガティブだと感じられる理由であっても、購入希望者にとってはそれほどでもなかったり、反対に、売主が問題視していない理由であっても購入希望者には重大な懸念事項だったりすることもあります。

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家の売却でよくある理由とは

家を売る理由は人によってさまざまですが、よくある理由として挙げられるのは次の4つです。

●住宅ローンのトラブル
●離婚
●転勤
●住み替え

ここでは、上記の理由の詳細にくわえ、それぞれの売却価格の下がり方を解説します。

よくある理由①：住宅ローンのトラブル

金銭的に苦しくなり、「将来的に住宅ローンを支払えなくなりそう」「住宅ローンを滞納してしまった」という理由で家を売却する方は少なくありません。
とくに、新しい家が売りに出されているケースでよく耳にする理由です。
住宅ローンのトラブルは売主個人の問題であり、家自体に問題があるわけではありません。
「将来的に住宅ローンを支払えなくなりそう」というケースで売却価格が下がることはほとんどありませんが、伝え方次第では「縁起が悪い」と避けられる可能性があります。
また、売り急ぐあまり適切な価格で売却できないこともあるため、注意が必要です。
すでに住宅ローンを滞納しており、任意売却を選択した場合は、相場の8～9割程度まで売却価格が下がる傾向にあります。

よくある理由②：離婚

離婚時には、夫婦で築いた財産を分け合う「財産分与」をおこないます。
離婚前に暮らしていた家を物理的に分け合うことは困難であるため、売却して現金化したいと考える方は少なくありません。
離婚にともない、住宅ローンを完済するために売却を決意する方もいます。
離婚が売却理由のケースでは売却価格が大きく下がることはほとんどありませんが、「縁起が悪い」と捉えられたり、売り急ぐことによって売却価格が安くなったりする可能性があります。

よくある理由③：転勤

「転勤が決まり、戻ってくる予定が立たないため」も、家の売却ではよく耳にする理由です。
転勤が理由で売却価格が下がることは、基本的にはありません。
売主個人にも家にも大きな問題はなく、築年数が浅いケースも多いため、購入希望者が見つかりやすいでしょう。

よくある理由④：住み替え

これまで住んでいた家を売却し、新居を購入するケースです。
「駅の近くに引っ越したい」「子どもが独立したので狭い家に住みたい」など、住み替えの理由はさまざまですが、「より良い家に引っ越したいから」と伝えると、購入希望者は「この家には問題があるのでは」と考えてしまいます。
表現に気を付けてやんわりと理由を説明すると、売却価格が下落するリスクを抑えられるでしょう。

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家を売却する理由を伝える際の注意点

家を売却する理由は、家の売却価格や売却期間に影響を及ぼします。
伝え方次第で影響が小さくなることもあるため、注意点を押さえて上手に説明できるようにしておきましょう。

注意点①：「縁起が悪い」と捉えられそうな理由は言い換える

住宅ローンのトラブルや離婚などが理由で家を売却する場合は、家自体に問題がなくても「縁起が悪い」と捉えられ、売却価格が下がる可能性があります。
家を売却する理由は隠さずに伝えることが大切ですが、個人の事情までさらけ出す必要はありません。
「ライフスタイルが変わったから」「家族構成が変わったから」などの理由で十分です。

注意点②：告知義務のある瑕疵はからなず伝える

言い換えても差し支えのない理由がある一方で、しっかりと伝えなくてはならない理由もあります。
たとえば「自殺・他殺が発生した」「事故の現場となった」などの事情を抱えているケースです。
これらの理由は、家自体に問題はなくとも住んでいる方の精神状態に影響を与える可能性があるため、購入希望者への告知が法律で義務付けられています。
また「近隣住民から嫌がらせを受けている」「ごみ焼却場の煙やにおいがきつい」などの理由で家を売る際にも、購入希望者にしっかりと伝えるようにしましょう。

注意点③：伝えるべきか迷ったら相談する

どのような理由であれば言い換えても良いのか、どのような理由に告知義務が生じるのかなど、判断に迷うこともあるかもしれません。
告知義務を怠ると契約解除や損害賠償を求められる可能性があるため、判断に迷った場合は不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。
また「購入希望者に個人的な事情を知られたくない」というケースでも、不動産会社の担当者への相談が有効です。
どこまで伝えるべきかの線引きや、上手な言い換えの方法などのアドバイスを受けられるでしょう。

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まとめ

家を売却する理由によっては、売却価格や売却期間に大きな影響を及ぼす可能性があります。
住宅ローンのトラブルや離婚は、家の売却ではよくある理由です。
伝えなくても良い理由は上手に言い換え、伝えるべき理由は伝えるようにすると、スムーズな不動産売却が実現するでしょう。