中古マンションの購入前に知っておきたいこと！管理組合のポイントをご紹介

マンションには管理組合があり、マンションの管理に関するさまざまな活動をおこなっています。
中古マンションの購入後に後悔しないためには、管理組合の活動内容をはじめ、管理組合のことを理解したうえで物件選びを進めるのが重要です。
この記事では、中古マンションを購入する際に知っておきたい管理組合のポイントをご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

中古マンションの購入前に知っておきたい管理組合とは

これまでマンションを購入したことがない方のなかには、管理組合とは何なのかをあまり詳しく知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、管理組合についてご紹介します。

マンションを管理する団体

管理組合とは、快適な住環境と資産価値を維持できるよう、マンションの敷地や建物を共同で管理するための団体です。
分譲マンションでは、一戸建てとは異なり1つの建物を複数の方が所有します。
各住戸はそれぞれの区分所有者が単独所有しますが、区分所有者が共有して使う階段やエレベーターなどは共同で管理する必要があります。
これらの管理を共同でおこなうために、区分所有者全員で構成されている団体が管理組合です。
マンションに管理組合を設置することは、マンションの管理について定めた区分所有法という法律によって定められています。
区分所有法には区分所有者は全員が管理組合になる旨が記載されているので、マンションを購入すれば自動的に管理組合の一員になります。
売却などで部屋の所有権を失わない限り、管理組合から離脱することはできません。
購入したマンションを賃貸物件に出す場合でも、マンションの所有者が管理組合に入る必要があります。
一方、賃貸物件で入居している方はマンションの管理組合には入れませんが、何らかの利害関係が発生する場合は管理組合に意見することが可能です。

管理組合には理事会がある

マンションの管理組合には、実際の管理業務をおこなう執行機関として理事会が設置されています。
理事長をはじめとした理事会の役員は、管理組合の組合員である区分所有者全員のなかから総会で選ばれます。
理事会役員の任期は各マンションの管理規定によって定められていて、1年～2年のケースが一般的です。
理事長や役員は交代で任命され、数年から十数年のうちには区分所有者全員が何らかの役員を経験するようになっているケースが多く見られます。

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中古マンションの購入前に知っておきたい管理組合の活動内容

管理組合の役割はマンションの適切な維持管理であり、維持管理のためにさまざまな活動をおこなっています。
主な活動の内容についてご紹介します。

主な活動内容

管理組合の活動内容は多岐にわたりますが、住環境を管理する業務と長期修繕計画に関する業務の2つに大別が可能です。
住環境を管理する業務は、共用部の維持管理や清掃、火災保険や損害保険の管理などが該当します。
長期修繕計画に関する業務には、長期修繕計画の策定や見直し、長期修繕計画書の管理などがあります。

理事会の招集

マンションの管理の主体は区分所有者全員ですが、常に全員が集まって物事を話し合うのは困難です。
そのため、区分所有者のなかから理事長と数名の理事を選任し、定期的な理事会を招集して話し合いをおこなっています。
理事会では、マンションの維持管理に関わる議案について話し合います。
理事会の開催頻度はマンションによっても異なりますが、月1回ほどの頻度で開催されるのが一般的です。
理事に選ばれたら理事会に参加しなければならないとなると、理事に選ばれるのは負担でしかないと考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、理事としてマンション管理に関わると、マンションの修繕積立金がどのように使われているかわかるほか、マンション内で知人ができるなどのメリットもあります。
理事会では、住環境の管理や長期修繕計画に関する議案について話し合いをおこないます。
しかし、理事会で話し合った議案を理事会の決議だけで実行するわけではありません。
実際の可否は、すべての管理組合員が決定権を持つ総会に提案して決定します。
この総会を開催するのも理事会の仕事です。

総会の開催

総会とは、組合員が集まってマンションの運営方針など重要な事項の意思決定をおこなう場です。
総会には通常総会と臨時総会の2つがあり、通常総会は年に1回は開催しなければならないと法律で定められています。
通常総会では、管理組合の収支決算や予算、管理費・修繕積立金の金額の変更など、マンション運営に必要な議案について決議がおこなわれます。
定期的に開催される通常総会に対して、通常総会以外のタイミングで臨時に開催される総会が臨時総会です。
臨時総会が開催されるのは、緊急を要する大規模な修繕工事が必要になったケースなど、緊急性の高い議案があるときです。
通常総会を待たずに早めの審議が必要であると判断された場合、理事長によって臨時総会が招集されます。

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中古マンションの購入前に知っておきたい管理組合と管理会社の関係

マンションの管理組合と似た言葉に、管理会社があります。
管理組合と管理会社は名称こそ似ていますが役割などが異なるため、両者の違いや関係性を理解したうえで中古マンションを購入しましょう。

管理会社とは

管理会社とは、マンションの管理業務を請け負う企業のことです。
マンションの維持・管理には日常的に多くの業務が発生するうえに、大規模修繕や会計処理など専門知識が必要なものも多くあります。
これらの幅広い業務を管理組合だけで対応するのは困難なので、マンションでは管理会社に業務を委託するケースが一般的です。
管理会社に業務を委託する場合、管理会社に報酬を支払わなければなりません。
管理会社への報酬は、区分所有者が支払う管理費が充てられます。

管理会社の業務内容

管理会社がおこなう管理業務の内容は、管理組合と管理会社が締結する契約の内容によって異なります。
たとえば、管理人がいるマンションでは、エントランスでの受付や巡回、住民からの問い合わせ対応などがおこなわれるのが一般的です。
また、ゴミ出しや共用部分の清掃、エレベーターや電気設備の点検などもおこなわれます。
くわえて、管理組合の会計処理や修繕の提案・実施調整などの事務的な業務もあります。

管理組合と管理会社の関係

管理会社があるなら、管理組合は不要なのではないかとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、マンションの運営の主体はあくまでも管理組合です。
管理会社は管理組合が決定するマンションの管理方針について何らかの決定をすることはないため、管理会社がいても意思決定は管理組合がしなければなりません。
また、管理会社が適切に維持管理をおこなっているかどうかを監視するのも管理組合の重要な仕事です。
マンションの維持管理を適切におこなうためには、管理会社に任せきりにするのではなく、管理組合が自主的な判断をすることが大切になります。
中古マンションを購入する際には、管理組合と管理会社が適切な関係になっているかどうかも確認すると良いでしょう。

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まとめ

マンションの管理組合とは、区分所有者全員で構成される団体であり、マンションの維持管理を目的としています。
活動内容は住環境を管理する業務や長期修繕計画に関する業務で、重要な事項の意思決定は組合員が集まる総会でおこなわれます。
マンションでは管理組合が管理会社に業務を委託するのが一般的ですが、維持管理を管理会社に任せきりにせず、管理組合が自主的な判断をすることが大切です。