中古マンションの耐震基準とは？購入前に耐震基準を確認する方法を解説

中古マンションには「旧耐震基準」と「新耐震基準」で建設された建物の2つが存在しています。
近年は、地震が増えてきているため、中古マンションを購入する際は耐震基準についてしっかりと確認しておくことが大切です。
そこで、中古マンションの耐震基準とはなにか、確認方法や耐震補強について解説します。
これから中古マンションの購入をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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中古マンションの購入前に知っておきたい耐震基準とは？

日本では、建築基準法によって建物の耐震基準が定められています。
耐震基準とは、建物を建てる際に最低限満たすべき耐震能力のことです。
わかりやすく言えば、建物がどの程度地震に耐えられるかを示す基準のことです。
耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。
ここでは、新・旧耐震基準の特徴と、両者の違いについて解説します。

2つの耐震基準とは

耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」があり、現在は大きく分けてこの2つの建物が存在しています。
1950年から1981年5月31日までに適用されていた「旧耐震基準」は、震度5の揺れでも全壊しないという基準です。
そのため、それ以上に大きな地震が発生するケースについて、あまり考慮されていない面がありました。
しかし、1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに、建物の耐震基準が大幅に見直されたことにより、1981年6月1日から耐震基準が新しくなりました。
1981年6月1日から施行された耐震基準は「新耐震基準」とされ、現在も変わらず適用されています。
新耐震基準では、震度6～7の大地震でも全壊しないことを基準に設計され、これまでよりも耐震性に関する規定が厳しくなりました。
実際に、2011年に発生した東北地方太平洋沖地震では、新耐震基準で建てられた建物に関しては重大な被害は免れたといった結果が出ています。
このように、耐震基準の改正により「旧耐震基準」と「新耐震基準」で区別されるようになり、住宅を購入する際に見分ける基準となっています。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

旧耐震基準では、震度5程度の地震が発生しても倒壊しないことを目的として基準が定められています。
一方で、新耐震基準では、震度5程度の地震では、軽いひび割れ程度の被害で済むことを想定しています。
また、旧耐震基準では、震度6以上の地震に対する基準はそもそも存在しませんでした。
しかし、新耐震基準では震度6以上でも倒壊しないことを基準に設計されているため、より安全で安心して住むことが可能です。
実際に、新耐震基準のほうが旧耐震基準よりも被害が少ないなど、被害に差が出ている点も両者は大きく異なります。

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中古マンション購入前に確認！旧耐震基準と新耐震基準の確認方法

では、実際に中古マンションの購入にあたって、旧耐震基準と新耐震基準のどちらで建てられたか確認するにはどうしたら良いのでしょうか。
ここでは、耐震基準の確認方法を解説します。

確認方法①建築確認済証

新・旧耐震基準のどちらかは「建築確認済証（確認通知書）」で確認することができます。
建築確認済証とは、建築計画が建築基準法の規定に適合していると確認された際に交付される書類です。
この建築確認済証の交付を受けて、初めて工事を着工することができます。
建築確認済証の日付が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準を満たしていると判断できるでしょう。
一方で、それ以前であれば旧耐震基準で建設された建物ということになります。

確認方法②検査済証

新・旧耐震基準かどうかは「検査済証」でも確認できます。
検査済証とは、建築物およびその敷地が建築基準関連規定に適合していることを証明する書類です。
建築確認申請により許可された建物は、工事が完了時に完了検査を受け、申請通りに建てられているか確認します。
完了検査に合格すれば、検査済証が発行されます。
この検査済証にも建築確認申請日が記載されているため、その日付を確認すればいつの基準で建てられたのか知ることが可能です。

旧耐震基準と新耐震基準の見分ける際のポイント

旧耐震基準と新耐震基準を見分けるポイントは、建築確認日であって竣工日ではないことです。
たとえば、1981年5月31日までに建築確認が下りて旧耐震基準で建築したとします。
しかし、工程の遅れがあり1982年になって竣工しました。
この場合は、1982年以降に完成したため新耐震基準と間違えて判断してしまうケースがあります。
しかし、あくまでも建築確認日であり、竣工した日ではない点に注意しなければなりません。
とくにマンションなどの集合住宅では、建築確認申請日と竣工日が離れていることもあります。
そのため、築年数や新築年月日だけをもとに判断するのではなく、必ず建築確認証や検査済証で確認することをおすすめします。

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購入したい中古マンションの耐震補強はできるのか

耐震基準を満たしていないマンションの場合は、耐震補強をすることはできるのでしょうか。
結論からいえば、耐震補強することは可能です。
ここでは、耐震補強をどのようにおこなうのか、また補強工事がされたマンションを購入する際の注意点も解説します。
中古マンションの購入後に後悔しないためにも、耐震補強についてしっかりと確認しておくことが大切です。

耐震補強をおこなう流れ

マンションの耐震補強をおこなう場合、通常は総会での合意や承認を得る必要があります。
工事を進めるには、所有者の半数の同意、もしくは4分の3以上の同意が必要です。
実際に、補強工事をおこなう際は、居住者は住みながらの工事になります。
そのため、窓や居住面積にかかわるような大掛かりな工事は現実的には難しいといえるでしょう。
したがって、近年では新たに補強部材を取り付けるアウトフレーム工法が人気です。
これは、震動や騒音を抑えらえるため、住みながらの工事でも負担が軽減されます。
なお、工事内容や規模によって異なりますが、耐震補強には数か月以上はかかることもあります。
このように、耐震基準を満たしていないマンションでも、十分に補強工事することは可能です。

耐震補強工事がされているマンションを購入する際の注意点

すでに耐震補強工事がされたマンションを購入する際は、過去の補強履歴や今後の計画を確認しておくことが大切です。
なかには、耐震補強をおこなったにもかかわらず、新耐震基準を満たしていないケースもあります。
そのため、どういった補強工事がおこなわれたか、最終的にどの程度の強度になっているのかが重要です。
また、耐震補強の履歴があるかどうかにかかわらず、長期修繕計画があるかどうかも購入時には確認しておきましょう。
入居者にとって安全で住みやすい環境を保てる計画が予定されているかどうかは、マンションの資産価値にも影響します。
したがって、修繕計画の内容や定期的に見直されているかどうかもチェックしておくことをおすすめします。
また、日常的な管理は共用部（エントランス、ゴミ置き場など）からも推測できるため、内覧時に確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

中古マンションを購入する際は、旧耐震基準か新耐震基準で建てられた建物なのかを確認しておくことが大切です。
確認方法は、築年数や新築日から判断するのではなく、建築確認済証や検査済証の申請日付を見て判断しましょう。
また、マンション購入時には補強履歴や将来的な修繕計画があるかも確認しておくことをおすすめします。