親名義の空き家を売却する方法と注意すべきポイントについて解説

空き家は、所有しているだけで税金や管理費用がかかるうえに、放置すると火災や倒壊の恐れがあるため、将来活用する予定がないのであれば、早めに売却するのが得策です。
ただし、空き家が親名義の場合は、通常の不動産売却とは異なる流れで売却を進めなければなりません。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法と、注意すべきポイントについて解説します。
親名義の空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

親名義の空き家を売却する方法

自分名義の空き家を売却する場合は、ご自身の意思で売却を決め、物件の所有者として買主と取引をおこなえます。
しかし、空き家の名義が親になっている場合、所有者の子どもといえども、勝手に売却することはできません。
親名義の空き家は、以下の方法で売却します。

●代理による売却
●相続してから売却する

それぞれの方法について、順番に解説します。

代理による売却

親名義の空き家を子どもが勝手に売却することはできませんが、親の代理人として代わりに取引をおこなうことは可能です。
その場合、親が子どもに空き家の売却を委任したことを示す「委任状」を準備する必要があります。
委任状には、主に、売買金額や引渡し時期、手付金の金額など、売買契約書に記載されている内容を記載します。
そして、その内容に親が同意したうえで実印で捺印し、印鑑証明書を添付して提出するのが一般的です。
また、間違いなく親の意思で空き家の売却を委任したのかどうか、所有者の意思確認もおこなわれます。
さらに、依頼する方と代理人となる方の、両方の本人確認書類も必要です。
なお、代理人として売買契約を結んだとしても、あくまで空き家を売却したのは所有者である親です。
したがって、売却代金は親に入金されます。

相続してから売却する

空き家を相続し、その名義が親のままになっているケースも珍しくありません。
その場合は、空き家を相続し、子どもが所有者となって売却するのがスムーズな流れです。
ただし、相続後に空き家を売却するためには、空き家の名義を被相続人から相続人へと変更する「相続登記」が必要です。
相続登記が完了すれば、子どもが所有者として通常の不動産売却をおこなえます。

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親が認知症になった場合に親名義の空き家を売却する方法

前章では、空き家の売却について、親が子どもに取引を委任し、子どもが代理人となって売却する方法について解説しました。
しかし、親が認知症を患い、判断力が低下している場合はどうなるのでしょうか。
そこで次に、認知症の親名義になっている空き家の売却方法について解説します。

認知症の親の代理人にはなれない

親が認知症になった場合、本人の意思によって代理人を立てることは困難です。
したがって、子どもは、認知症の親の代理人となることはできません。
そのような場合は、「成年後見制度」を活用することで、空き家の売却が可能になります。

成年後見制度で空き家を売却する

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分な方の財産管理や、日常生活で必要な法律行為をサポートする制度です。
「判断能力が不十分」とは、自分がおこなうことがどのような意味を持ち、おこなった結果どのようなことが生じるのかを、十分に認識できない状態を指します。
成年後見制度には、「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。
保護の対象となる方の状態によって、どちらを利用するかが異なるため、それぞれの内容について把握したうえで選択することが大切です。
法定後見制度
法廷後見制度とは、すでに認知症が進んでおり、判断能力が低くなっている方を対象に、家庭裁判所が成年後見人を選任し、財産管理や法律行為をサポートする制度です。
子どもが成年後見人の候補者として申し立てることは可能ですが、選任されるとは限りません。
もし選任されなかった場合は、法廷後見人を介して空き家を売却することは可能です。
ただし、今は空き家でも、それが居住用の家の場合は、裁判所の許可がなければ売却できません。
任意後見制度
任意後見制度とは、判断能力が低下したときに備え、判断能力が十分あるうちに、あらかじめ本人自らが選んだ方に、代わりにしてもらいたいことを契約で決めておく制度です。
親が認知症になる前に子どもと任意後見契約を結んでおくことで、将来親の判断能力が低下したときに、代わりに子どもが空き家を売却できます。
このように、成年後見制度は、親の判断能力があるかどうかで、「法廷後見制度」と「任意後見制度」のどちらかを選択することになります。
親の意思を反映できるのは、任意後見制度です。
したがって、親に判断能力が十分あるうちに、家の売却について家族で話し合い、どうするのかを決めておくことをおすすめします。

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親名義の空き家を売却する際に注意すべきポイント

実際に、親名義の空き家を売却するにあたって、注意すべきことがあれば、事前に知っておくと安心ですよね。
そこで最後に、親名義の空き家を売却する際に注意すべきポイントについて解説します。

ポイント1：境界線の問題をクリアにしておく

古くから親が所有している空き家の場合、隣地との境界線が曖昧なケースが少なくありません。
空き家を売却する場合、買主には境界線を明示する必要があります。
境界線が不明瞭なまま売却すると、隣地の所有者とのトラブルが起こる恐れがあるため、買主が見つかりにくくなります。
したがって、境界線が曖昧な場合は、隣地所有者の立会いのもと境界確定測量をおこない、登記までしておけば、安心して売却できるでしょう。

ポイント2：売却の時期を考慮する

親名義の空き家を売却するには、「生前に売却する」もしくは「相続後に売却する」の2つのパターンに分かれます。
生前に売却する場合、親の意思で現金化できるため、相続人同士で財産の分割についてトラブルになるのを防ぐことができるでしょう。
売却ではなく贈与をおこなうと、財産を受け取った子どもに贈与税が課されるため、注意が必要です。
相続後に売却する場合、売却に反対する相続人もいるかもしれません。
しかし、物理的に分割できない不動産を売却して現金化することで、1円単位まで分けられます。
空き家を売却してスムーズに遺産分割ができるよう、円満に話し合いを進めることが大切です。

ポイント3：契約不適合責任の対策を講じる

契約不適合責任とは、不動産の売却後に、契約内容と異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚した場合に、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
契約不適合だとみなされると、売主は買主から損害賠償や契約解除を請求される恐れがあります。
築年数が古い空き家の場合、シロアリや雨漏りといった瑕疵がある可能性は高いです。
そこで、空き家を売却する際には、ホームインスペクションを実施して、空き家の状態を把握することをおすすめします。
修繕が必要な箇所が見つかった場合、その内容を契約書に記載し、買主が納得したうえで売却すれば、契約不適合責任を問われるリスクを軽減できます。

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まとめ

親名義の空き家は、子どもが勝手に売却することはできないため、代理人となって代わりに取引する必要があります。
しかし、親が認知症になってしまうと代理人になれず、法廷後見制度を利用しなければならなくなるため、親が元気で判断能力が十分なうちに売却を進めるのがおすすめです。
売却する際には、あとでトラブルが起きないように、境界の確定や、契約不適合責任を回避するために家の状態を把握するなど、あらかじめ対策しておくことをおすすめします。