オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却を成功させる方法とは！

オーナーチェンジ物件を売却するときは、対策を練って売却活動を進めなければならないことを理解しておきましょう。
購入希望者が限られることや、購入者が不動産情報に精通していることなどから、ターゲットを絞ったり魅力的な条件を設定したり工夫が必要です。
オーナーチェンジ物件が売却しにくいといわれる理由や売却価格の調べ方、売却を成功させる方法をご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由について

オーナーチェンジ物件を売却するにあたり、オーナーチェンジ物件は居住用物件と比べて売却しにくいことを認識しておく必要があります。
売却しにくい3つの理由について見ていきましょう。

売却しにくい理由①ターゲットが投資家に限定される

オーナーチェンジ物件の売却が難しいといわれる理由の1つに、ターゲットが限定的であることが挙げられます。
オーナーチェンジ物件は不動産投資のために購入するため、対象は投資家になります。
投資目的の物件を探す方は、居住用物件を探す方よりも数が少ないことを認識しておかなければなりません。
不動産投資に興味があり、金銭面や時間に余裕がある方は限られているため、オーナーチェンジ物件は売却しにくいというわけです。
そして、不動産投資はリスクがあるため、購入に対して慎重であることも売却のしにくさに繋がります。
オーナーチェンジ物件は居住用物件よりも売却期間がかかったり、購入者からさまざまな情報を求められたり、細やかな対応が必要であることを頭に入れておくと良いでしょう。

売却しにくい理由②購入者は住宅ローンが利用できない

オーナーチェンジ物件の購入者は、住宅ローンを利用できません。
住宅ローンは低金利でローンを組めるため、居住用物件を購入するときはほとんどの方が利用するほどニーズがあるものです。
しかし、住宅ローンは居住用の不動産を対象としているため、投資用の不動産には適用されません。
オーナーチェンジ物件を購入するためにローンを組みたい場合は、一般的に「不動産投資用ローン」を利用します。
ただし、不動産投資用ローンは一般的な住宅ローンと比較して金利が高いことや、物件によっては返済期間が短いため注意が必要です。
ローンに関する条件は購入者側の問題ではありますが、購入者にとって好条件でないことは、売主にとってもデメリットになるため認識しておく必要があるでしょう。

売却しにくい理由③入居率などの条件が影響する

オーナーチェンジ物件は不動産投資が目的なので、不動産に価値があるかどうかを吟味されます。
具体的には利回りや入居率がチェックされるため、ご自身の不動産の経営状況についてしっかりと把握しておきましょう。
利回りとは、投資額に対してどのくらいの利益が見込めるかを数値化したものです。
利回りが良いかどうかで利益が変わるため、重要な判断基準になります。
机上の計算で利回りが高くても、入居率が悪ければ収益が見込めないため、売却は難しくなるでしょう。
不動産投資において需要が高いかどうかは大切なポイントです。
セキュリティ面が充実しているマンションや、2階以上の物件、駅が近いなど、賃貸物件として条件が優れているかどうかが重要であることを覚えておきましょう。

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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方について

オーナーチェンジ物件の扱い方は居住用の物件とは異なり、売却価格の調べ方にも違いがあることを理解しておく必要があります。
売却価格の調べ方について、計算方法や査定方法の観点から見ていきましょう。

売却価格の計算方法

オーナーチェンジ物件は、居住用物件に比べて売却価格が安くなる傾向があります。
その理由は売却価格の計算方法にあるため、売却価格がどのように算出されるのか概略を掴んでおきましょう。
実際に計算するには、不動産の専門知識が必要になるため、不動産会社に依頼することがおすすめです。
オーナーチェンジ物件の査定では収益還元法が使用され、収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。
収益還元法とは、不動産の収益性を重視して価値を評価する方法で、家賃収入をベースに将来どのくらいの価値が見込めるかを割り出して計算します。
そのなかで、直接還元法は簡便性があり、オーナーチェンジ物件の評価の判断においてポピュラーな計算方法です。
一方で、DFC法とは直接還元法よりも複雑な計算方法であり、不動産の収益力以外にも家賃の下落率や空室になるリスクを含めて算出されます。
不動産投資物件の事例や他の金融資産の利回りなどを参考に計算されるため、高精度の評価が可能です。
長期的に保有する場合や、リスクが大きいと判断される不動産に、適用されると認識しておきましょう。

査定価格が安くなりやすい

一般的に、オーナーチェンジ物件の査定価格は低くなりやすいため、査定結果が予想より低くてもご安心ください。
収益性や入居率に関しても査定条件に入るため、よほど実績が良くない限り高額査定にはならないでしょう。
購入希望者が投資家や不動産オーナーに限定されるため、ニーズが低いことも査定額が低くなる理由に挙げられます。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法について

オーナーチェンジ物件の売却は難しいといわれていますが、コツを押さえて他の物件と差別化することが大切です。
以下の3つの成功ポイントを押さえて売却をおこないましょう。

売却を成功させる方法①空室改善をおこなう

オーナーチェンジ物件の売却は、満室の状態でおこなうと成功に繋がりやすいです。
なぜなら購入者にとって入居者を募集する手間がなく、すぐに収益が発生するからです。
そのため現在空室になっている場合は、空室改善をおこないましょう。
空室対策は、「管理を徹底する」「賃料を見直す」などが挙げられます。
賃貸物件の管理を専門会社に依頼することは一般的ですが、適切な管理が行き届いているかを定期的にチェックすることが大切です。
管理の不手際によって入居者が退去していないかどうか、満足できる管理体制が整っているかを確認しましょう。
また賃貸物件の賃料は、景気動向にあわせて定期的に見直すようにしましょう。
周辺の類似物件と比較して賃料が高すぎる場合は、入居者が集まらない原因になります。

売却を成功させる方法②更新料の対策をおこなう

多くの方が更新時期に引っ越しを検討することをご存じでしょうか。
更新には費用がかかるため、更新の機会に住居を見直す方は多いです。
そこで、売却の直前や売却中に入居者が更新時期を迎える際は、入居者の意向を伺い、引っ越しを検討している場合は、更新料を無料にしてみてはいかがでしょうか。
更新料を得られないのは所有者にとってマイナスになりますが、空室で売却をおこなうほうが、さらなる損害に繋がるかもしれません。
場合によっては、更新料を無料にしたほうが良い結果となるケースがあるでしょう。

売却を成功させる方法③オーナーチェンジ物件のメリットをアピールする

オーナーチェンジ物件の購入は投資のなかでも安定性があり、家賃収入がすぐに入ってくるところがメリットです。
すでに入居者が入っている場合は、毎月の収益のキャッシュフローが立てやすいため安心です。
購入者が投資初心者であれば不安面を解消することで、さらに売却が成功しやすいでしょう。
また、オーナーチェンジ物件は価格帯が低く設定されているため、購入者のハードルが下がる可能性もあります。
売却価格が安いことは売主にとって一見デメリットに感じますが、購入希望者が現れたときにアピールしやすいことはメリットに挙げられます。

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まとめ

オーナーチェンジ物件の売却を成功させるポイントは、できるだけ空室をなくし収益性を高めることです。
売却価格は物件や立地条件だけでなく、利回りや入居率も加味されるので、売却を見据えて対策しておくことが大切です。
「空室になっていないか」「退去を検討している入居者はいないか」など、確認しておきましょう。