中古マンションもリースバックできる！売却時の注意点などを解説

不動産売却によってまとまった資金を得ながら、愛着のある家に住み続られる仕組みが、リースバックです。
リースバックは一戸建て住宅以外に、中古マンションの売却方法としても利用できるのか気になるところです。
今回は、リースバックは中古マンションでも利用ができるか、一戸建て住宅で利用するときとの違いなどについて解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

中古マンションの売却！リースバックが利用できるかを解説

売却後も、中古マンションに住み続けられるリースバックが、近年、注目を集めています。
まずは、リースバックが、中古マンションの売却でも利用できるかについて解説します。

リースバックで売却できるか？

何らかの理由から、不動産売却を考えているものの、できれば住み慣れた家に暮らし続けたい方に、リースバックはおすすめの制度です。
中古マンションでも、リースバックが利用できるかは気になるポイントです。
リースバックは、一戸建て住宅だけでなく、中古マンションでも基本的に利用できます。
どのように売却できるのか押さえておくと、スムーズに利用を進めやすいでしょう。
リースバックの仕組みは、最初に中古マンションを買取で売却し、売却後は賃貸借契約を新たに結びます。
この仕組みによって、まとまった売却代金を得ながら、引っ越しをすることなく、中古マンションに住み続けることが可能なのです。
利用時には、査定をおこなって利用できるかを判断し、不動産会社との間で売買契約と賃貸借契約を結びます。

利用不可とされるケースとは？

リースバックは魅力的な売却方法ですが、中古マンションは利用不可とされるケースがあります。
たとえば、土地付きの建物を対象にしている場合や、地域によって中古マンションの取り扱いがないといった事情がある場合です。
このような事情がある場合、お断りをされるケースもあります。
中古マンションの利用ができるかわからないときには、査定による判断が可能です。
リースバックが利用対象となる建物や審査項目は不動産会社で違いがあるものの、査定がとおれば中古マンションでも利用できます。

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中古マンションのリースバック！一戸建て住宅の売却時との違い

中古マンションでも利用できるリースバックですが、一戸建て住宅の利用時とは異なる点がいくつかあります。
ここでは、リースバックによる売却について、一戸建て住宅と中古マンションの違いとなるポイントを解説します。

現地調査の項目

リースバックによる売却でも、現地調査は必要なステップです。
一戸建て住宅の場合、現地調査の項目が多いことが特徴であり、中古マンションとの違いになります。
現地を訪れて調査をする目的は、物件の価値を見極めるためです。
一戸建て住宅を売却するとき、いくらで売却できるかを査定するうえで、現地調査が役立ちます。
具体的には、建物の構造や状況のほか、ゴミ置き場の場所や周辺の施設などを確認します。
周辺環境については、商業施設や駅、学校などの位置だけでなく、嫌悪施設の有無も調査の項目です。
これらは、基本的な項目であるため、中古マンションでリースバックを利用する場合にも確認をします。
中古マンションでは、あわせて管理と修繕の状況も考慮されます。
しかし、一戸建て住宅の調査項目となる隣地との境界線や擁壁の状況、接道義務の状況などの確認はおこないません。
一戸建て住宅では、物件ごとの状況の違いが大きく、考慮すべき調査項目が多くなります。
一方、中古マンションでは、管理や修繕の状況についても、管理会社から正確な情報を入手しやすいことが特徴です。
また、同じマンションで、別の部屋が売り出されているときには、その際の市場価値も参考にできます。

築年数と査定の関係

時間の経過によって価値が変化することは、不動産に共通する特徴です。
しかし、中古マンションと一戸建て住宅では、価値の変化に違いがあります。
一戸建て住宅は、築15年ほどで価値が20％以下に減少し、20年が経つと10％ほどになります。
ただし、一戸建て住宅を売却するときには土地があるため、その分の価値が残ることもポイントです。
マンションは、購入して中古になると10％ほど価値が減少し、その後は築年数とともになだらかに価値が減少します。
築35年が経過しても、建物価値が30％ほどあることも、一戸建て住宅との違いです。
築年数による価値の変化は、リースバックの利用時の査定に影響します。
つまり、築浅物件でリースバックを利用する際は、価値の減少がなだらかな中古マンションのほうが、価格も高くなりやすいです。
築年数を重ねていくと、土地の価値が残る一戸建て住宅のほうが、高くなる可能性があります。

売却後に不要になる費用の違い

リースバックによる不動産売却をすると、それまで住まいのために支払っていた費用で不要になるものがあります。
一戸建て住宅の場合は、火災保険や地震保険の保険料、固定資産税や修繕にかかる費用です。
中古マンションの場合は、保険料や固定資産税が不要になるだけでなく、管理費や修繕積立金も支払う必要がなくなります。
リースバックなら、売却後も住み続けられますが、所有していたときにかかる費用が不要になるのです。
とくに、管理費や修繕積立金が高い物件の場合、継続して支払っていたコストが不要になることは、大きなメリットと言えます。

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中古マンションの売却方法！リースバックの注意点を解説

売却後も住み続けられるなど、複数のメリットを得られるリースバックですが、利用の際に気を付けたい注意点もあります。
最後に、中古マンションでリースバックを利用する際の注意点を解説します。

注意点①管理組合からの脱退が必要

中古マンションを所有していると、必ず加入することになるのが管理組合です。
管理組合は、すべての区分所有者で構成される団体で、共有資産である中古マンションを管理します。
リースバックを利用した場合、売却後は、中古マンションの所有者でなく賃借人に変わります。
管理組合は、基本的に所有者が加入するため、賃借人となった場合には組合からの脱退が必要になることが注意点です。
賃借人になると、組合員としての資格がなくなるため、総会における参加権や議決権も失います。
管理組合から脱退することで、気を付けたい注意点はほかにもあります。
それは、中古マンションに住むほかの区分所有者から、総会に参加しなかったことについて尋ねられる可能性です。
リースバックは、売却後も引っ越すことなく、住み続けられるメリットがあります。
売却前と変わらず住み続けられることにより、売却したことを周囲に知られにくいこともメリットと言えます。
しかし、中古マンションでリースバックを利用する際は、管理組合からの脱退で、売却についても周囲に知られる可能性があることが注意点です。

注意点②立地が条件に影響する

リースバックで不動産会社が買取をした物件は、将来、第三者に売却される場合があります。
そのため、中古マンションでリースバックを利用するときには、売却しやすい特徴があると、利用の条件に影響する可能性があります。
売却しやすい特徴とは、駅から徒歩10分以内の立地や周辺に生活利便施設が整っている物件などです。
築浅の物件や、人気のある角部屋も売却しやすい物件として考えられます。
このような売却しやすい物件は、リースバックの買取価格が高くなったり、審査が通過しやすくなったりなどの好条件につながる可能性があります。
一方で、売却しにくいとされる物件の場合は、リースバックの利用が困難なケースもあることが注意点です。

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まとめ

リースバックは、売却を検討しているものの、できるだけ愛着のある家に住み続けたい方におすすめです。
中古マンションの場合、売却後は、管理費や修繕積立金の支払いも不要になり、愛着の家から引っ越すことなく、継続的な支払いの負担が軽減できるメリットがあります。
一方で、周囲に家を売却したことを知られやすいなどのデメリットもあります。