マンションの資金計画の注意点とは？諸費用・ランニングコスト・金利を解説

マイホームを購入する際、住宅ローンや頭金について資金計画を立てている方も多いでしょう。
しかし、月々のローンにくわえランニングコスト、諸費用にはまとまったお金が必要であり、基本的には現金で支払わなければなりません。
そこで今回は、マンション購入時に発生する諸費用やランニングコスト、金利などの資金計画の注意点について解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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マンション購入時の諸費用における資金計画の注意点

諸費用とは、物件価格以外の必要な費用を総称したものです。
たとえば、事務手数料や保証料などを含めた住宅ローンの借り入れ費用や、印紙税や登録免許税などの登記費用、火災保険や地震保険などの各種保険料、新築マンションを購入する際は修繕積立基金などが該当します。
諸費用の総額は、新築マンションで物件価格の3〜5％前後とされており、中古住宅や建売住宅は6〜8％前後、注文住宅では土地と建物の合計額の10〜12％前後が目安です。

4,000万円の新築マンションでシミュレーション

土地が1,000万円で建物が3,000万円、専有面積は70㎡の総額4,000万円の新築マンションを購入する際にかかる諸費用をシミュレーションしてみましょう。
住宅ローンの借入額は3,500万円の35年ローンです。
新築マンションを購入する際は、印紙税や登記費用、ローンの借り入れ費用、修繕積立基金などが発生します。
1つ目の印紙税は、物件価格によって税額が決定します。
この場合の物件価格は4,000万円であるため、1,000万円越え5,000万円以下に該当し、売買契約と工事請負契約に1万円、ローン契約に2万円となり、総額3万円の印紙税が必要です。
2つ目の登記費用は、土地に対する所有権移転登記、新築の建物に対する所有権保存登記、ローン借り入れ時に発生する抵当権設定登記がかかります。
これらを固定資産税評価額に基づき概算すると、26.25万円となります。
3つ目のローン借り入れ費用は、融資手数料や保証料が主な費用です。
融資手数料を3.3万円、保証料は一括支払いで70万円とすると、総額73.3万円になります。
4つ目の修繕積立基金は、新築マンション特有の費用であり、専有面積が広いほど金額は高くなります。
この物件の場合は30万円かかったと仮定し、これらの総額を計算してみましょう。
印紙税に3万円、登記費用に26.25万円、ローン借り入れ費用に73.3万円、修繕積立基金に30万円で、総額は132.55万円となり、物件価格との割合は約3.3％でした。

4,000万円の中古マンションでシミュレーション

土地が1,500万円で建物が2,500万円、専有面積は75㎡の総額4,000万円の中古マンションでシミュレーションしてみましょう。
住宅ローンの借入額は3,500万円の35年ローンです。
中古マンションの場合は、印紙税や登記費用、ローン借り入れ費用にくわえ、固定資産税の清算金と仲介手数料などが発生します。
1つ目の印紙税は、上記同様で3万円となります。
2つ目の登記費用は、土地と中古建物に対する所有権移転登記と抵当権設定登記が必要です。
これらを概算すると33万円となります。
3つ目のローン借り入れ費用は、先述と同じ73.3万円です。
4つ目の固定資産税清算金は、固定資産の年額を引き渡し日から日割り計算をして算出します。
引き渡し日や固定資産税年額により異なりますが、ここでは15万円と設定します。
5つ目の仲介手数料は、税抜きの物件価格×3.3％+6.6万円で求めることができ、この計算式に当てはめると138.6万円です。
さらに、これらの総額を計算すると総額262.9万円となり、物件価格との割合は約6.6％となりました。

注意点

このように、諸費用を計算してみると条件や内容によっても異なりますが、けっこう大きな金額になることがわかります。
また、諸費用は原則現金払いであるため、あらかじめまとまった金額を用意しておく必要があります。
きちんと自己資金で補えるよう、資金計画を立てる段階で忘れずに計算に入れておくことが重要です。

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マンション購入時のランニングコストにおける資金計画の注意点

マンションを購入する際に発生するランニングコストには、固定資産税や都市計画税、各種保険費用、自治会費、さらに管理費や修繕積立金が該当します。
また、駐車場を利用する場合は駐車場代も発生します。
管理費は建物設備や総戸数、部屋の広さなどにより異なりますが、おおよそ月1万円～3万円が一般的です。
修繕積立金は築年数が経つごとに値上がりするケースが多くあります。
これらを考慮すると、マンションでのランニングコストは年間40〜50万円程度はかかると思っておいたほうが良いでしょう。

注意点

賃貸物件からマイホームに引っ越した場合、住宅ローンの返済にくわえランニングコストも支払わなければなりません。
家賃10万円支払っていたからといって、ローンの返済額を同じ10万円に設定してしまうのは危険です。
そのため、家賃並みの返済額として考えるのであれば、2万円は維持費として、残り8万円を返済額にあてるのが良いでしょう。

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マンション購入時の金利変動リスクにおける資金計画の注意点

金利変動リスクとは、住宅ローンの金利変動により当初予定していた月々の返済額や総返済額が変わってきてしまうことです。
変動金利は、金利変動により返済額が変動するのが特徴です。
また、支出の多い時期や収入が減少する時期でも返済額が増加する可能性もあります。
一方、固定金利は借り入れ時の金利が返済期間中は変わらず適用される金利タイプです。
そのため、借り入れ時に利息が決定し金額が変更になることもないため、返済計画を立てやすいというメリットがあります。
そこで、金利タイプにおける5つの注意点についてご紹介します。

自分に合った選択を

普段から金利や株価の情報収集をしている場合は、自分に合った金利タイプもご存じでしょう。
しかし、多くの方は経済影響を受ける金融商品を選択するのは住宅ローンが初めてかと思われます。
そのため、複雑なものではなくシンプルでわかりやすいタイプを選ぶと良いでしょう。

財産が金利の影響を受けてしまう

生活に欠かせない衣食住は、なるべく市場の影響で減少しないよう管理しておかなければなりません。
もしも、数千万も費やした「住」が市場の影響を受けても問題ないか、シミュレーションしておきましょう。

変動のリスクも考慮する

固定金利と変動金利の差額は、金利変動リスクの費用分となります。
変動型は有利な条件だけでなく、ローン返済額にくわえ変動におけるリスクも背負っている状態であることを覚えておきましょう。
こうしたリスクに対応できる方は問題ありませんが、将来発生するかもしれないリスクを事前に負担しておきたい方は、全期間固定金利型も検討してみると良いでしょう。

ネット情報を鵜呑みにしない

現代では、インターネットなどで簡単に情報を得ることができますが、本当に信用できる情報かどうかを見極めることが重要です。
インターネットの情報から発信者の意図が読み取れない場合は、参考程度の情報としてとどめておきましょう。

全期間固定金利型として返済計画を

借り入れ当初の条件でシミュレーションした場合の総返済額は、変動型より固定型のほうが多い傾向にあります。
そのため、固定型として返済計画を立てておくと、変動型を選択した際もゆとりができるだけでなく、金利上昇にもある程度対応することができるでしょう。

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まとめ

マンションを購入した際の諸費用は、新築マンションで物件価格の3〜5％前後、中古住宅で6〜8％前後とされ、ランニングコストには年間40〜50万円かかります。
けっこう大きな金額となるため、資金計画の計算に入れておきましょう。
また、借り入れ時に金利変動型を選択すると、リスクがあることも考慮しておきましょう。