不動産購入は年収で予算を決める？計算方法や住宅ローンの返済比率を解説

不動産を購入したいと思ったときに、今の年収でどのくらいの予算が必要になるのか気になりますよね。
住宅ローンを利用してマイホームを購入したいと思っている方は、借入可能額の計算方法や返済比率も事前に知っておきたいところでしょう。
そこで今回は、マイホームの購入を検討中の方に向けて、年収に応じた予算の決め方や計算方法、住宅ローンの返済比率について解説いたします。
ぜひ、参考にご覧ください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

年収に応じた不動産購入に必要な予算とは

不動産を初めて購入する方は、自分の今の年収でどのくらいの金額の不動産を購入できるのか知りたいところでしょう。
目安としては、年収の5倍から7倍の金額の不動産を購入できると言われています。
年収の5倍から7倍なのは、年収倍率と呼ばれる参考データがもとになっています。
年収倍率とは、居住用の不動産の購入代金が買主の年収の何倍になっているのかを表すもので、購入代金÷世帯年収で算出した数値です。
年収倍率は、住宅ローンの金利や景気に左右される側面もあります。
たとえば、バブル崩壊前の1980年代後半～90年代の年収倍率の目安は5倍以内でしたが、近年は住宅ローンが低金利のため年収倍率が7倍になるケースも増えています。
実際に2021年度のフラット35利用者調査によると、年収倍率は下記のような結果でした。

●土地付き注文住宅：7.5倍
●建売住宅：7.0倍
●注文住宅：6.8倍
●中古一戸建住宅：5.7倍

上記結果を見ると、土地付き注文住宅の倍率がもっとも高いですね。
ちなみに、新築マンションは7.2倍、中古マンションは5.8倍です。
不動産購入にあたっての予算を組む際は、上記の結果を参考に年収×5倍～7倍で計算してみてください。
不動産購入における予算とは、頭金と借入可能額のことです。
頭金とは、購入時に現金で支払う金額のことで購入代金の1割～2割ほどです。
借入可能額は、住宅ローンを組む際に借りられる金額の上限のことです。
頭金はなしでも予算を組むことはできますが、頭金なしだとその分住宅ローンの借入額が増えるため、リスクが高いです。
また、不動産購入代金の予算以外に購入時の諸費用も考慮する必要があります。
主な購入時の諸費用は、以下のとおりです。

●登記費用
●税金
●住宅ローン借り入れ時の手数料等

上記諸費用は、新築物件でだいたい3～7％、中古物件で6～10％が目安となります。

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年収に応じて不動産購入の予算を計算する方法

では、具体的に不動産を購入する際に必要な予算は、どのように計算すれば良いのでしょうか。
まずは、頭金や諸費用にかかる現金を自己資金からどれくらい捻出できるのか考えてみましょう。
その際には、頭金や諸費用以外にも引っ越し等の費用や不測の事態に備えて残しておく貯金も考慮しなければいけません。
できれば、貯金は月の生活費の3～6か月は生活予備費として残しておきましょう。
理想としては、1年分の生活予備費があれば安心です。
自己資金から頭金をいくら捻出できるかについての計算式は、以下のとおりです。

頭金＝貯金額－（諸費用＋生活予備費＋将来のために残すお金）
将来のために残すお金とは、たとえば子どもの教育費や老後資金などです。
頭金が決まったら、次に住宅ローン借入可能額を計算します。
住宅ローン借入可能額を計算する際のポイントは以下の3つです。

●無理なく毎月返済できる額にする
●借入期間を決める
●金利タイプを決める

無理なく毎月返済できる額は、以下の計算式で算出します。

（手取り年収－生活費等の年間支出額－年間貯蓄額）÷12か月
年間貯蓄額は、将来のために積み立てておきたい貯金のことです。
借入期間は、定年までの年数が望ましいです。
金利タイプは、複数の金融機関の住宅ローンを比較して、なるべく低金利のものを選ぶことをおすすめします。
上記3つが決まったら、借入可能額のシミュレーションをおこなってみましょう。
シミュレーションは、各金融機関のサイトでおこなうことができますよ。
また、アパートなどの賃貸物件に住んでいる方は、現在の家賃から概算の借入可能額をシミュレーションすることも可能です。
たとえば、フラット35のクイックシミュレーションでは、毎月の返済額と融資金利、返済期間、返済方法を選択して簡単に概算の借入可能額を計算することができます。
毎月の返済額以外にも、現在の年収から借入可能額を調べることができますよ。
反対に、借入可能額から毎月の返済額を算出することもできます。
ちなみに、マンションを購入する場合は住宅ローンの返済額以外に、管理費や駐車場代も毎月かかるためご注意ください。
現在の家賃と同じくらいの金額を毎月の返済額にするかどうかは、ご自身のライフプランに合わせて決めると良いでしょう。

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不動産購入時の年収に応じたローン返済比率

住宅ローンの借入額を検討する際に参考になるのが、住宅ローンの返済比率です。
住宅ローンの返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。
年間返済額÷年収で計算し、たとえば年収700万円の方が年間150万円の返済をおこなう場合、返済比率は150万円÷700万円×100％＝21.4％となります。

返済比率の目安とは

返済比率の目安は、30％～35％です。
金融機関によっては、年収に応じて返済比率の上限が定められているところもあります。
たとえばフラット35の場合は、以下のように返済比率の上限が定められています。

●年収400万円未満：30％以下
●年収400万円以上：35％以下

このように、年収が低い場合は返済比率の上限も低くなります。
返済比率が高いと住宅ローンの審査に落ちやすくなることもあるため、気を付けましょう。

返済比率を決める際の注意点

返済比率を決める際は、以下の点に注意しましょう。

●その他のローンも計算に入れる
●家庭の事情で適正な返済比率が変わる
●ライフプランも考慮して決める
●固定資産税や管理費等の維持費

返済比率を計算する際の、年間返済額にはその他のローンも計算に入れるようにしましょう。
たとえば、自動車のローンやカードローンなどがあればそのローンの年間返済額も加えて計算します。
そうすることで、無理のない返済比率を決めることができます。
また、家庭の事情によっても適正な返済比率は変わってくるでしょう。
夫婦2人暮らしと子ども3人がいる家庭では、月々の生活費に大きな違いが出てくるからです。
子どもがいる家庭は、将来の教育費も考慮しなければいけません。
今は子どもがいなくても将来的に子どもがほしいと思っている家庭は、これからの出産・育児にかかる費用も念頭に置く必要があります。
老後の備えなど、ライフプランも考慮して返済比率は決めるようにしましょう。
さらに、土地付きの住宅の場合は固定資産税、マンションの場合は管理費や駐車料金も考慮する必要があります。
しかしこれらを自分で考えて計算するのは大変ですよね。
不動産の購入を検討していて、物件探しや住宅ローンの借入額に迷う方はぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

今回は、マイホームの購入を検討中の方に向けて、年収に応じた予算の決め方や計算方法、住宅ローンの返済比率について解説いたしました。
不動産を購入する際の予算は、年収の5倍から7倍になります。
住宅ローンの借入可能額を決めるときは、無理なく返済できる額にしましょう。
住宅ローンの返済比率の目安としては、30％～35％です。
ぜひ、この記事を参考に不動産の購入をご検討ください。