マンションを売るタイミングはいつ？判断基準の3要素についても解説

所有しているマンションをいつ売るべきか、最適なタイミングが分からずお困りではありませんか。
売却の時期を誤ると、築年数の経過や金利変動の影響を受け、想定より価格が大きく下がってしまう恐れがあります。
本記事では、築年数や季節、経済動向から売り時を見極める基準と、好条件で売却するための事前準備について解説します。
大切な資産を少しでも高く、かつスムーズに手放したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

マンションの売り時を判断する3つの基準

マンションの売却時期を見極めるには、主に築年数・季節・経済動向という3つの基準からおさえるべきです。
まずは、これらの要素から最適な売却タイミングを判断する方法について解説していきます。

築年数と資産価値の推移

マンションは築年数が浅いほど成約価格が高い傾向にあり、築10〜15年は設備の状態と合わせて売却時期を考える1つの目安です。
ただし、築20年を超えると価格の下落が緩やかになる例もあり、立地や管理状態によって評価は変わるでしょう。
また、給湯器やエアコンなどは築10〜15年頃に交換を検討する機会が増え、室内設備の状態も価格に影響します。
共用部分の大規模修繕も約12〜15年を目安に計画されることがあるため、工事予定や修繕積立金の変更に注目すると良いでしょう。
そのうえで、設備更新の費用や周辺の成約事例を不動産会社と確認し、大きな支出が生じる前から売却を検討しましょう。

需要が高まる季節の把握

マンションの購入需要は、新年度に向けた住み替えが増える1〜3月に高まりやすく、進学や就職を控えた方も本格的に動き始めます。
とくに子どものいる家庭は、新学期までの入居を希望することが多く、希望時期に引き渡せる物件が注目されるでしょう。
また、9〜11月も秋の転勤や年末を見据えた計画的な住み替えによって、購入希望者の動きが活発になる傾向にあります。
ただし、査定から広告掲載、内覧、契約、引渡しまでには一般的に3〜6か月ほどかかるため、早めの準備が必要です。
春の需要を狙うなら前年10〜12月頃、秋なら6〜8月頃に査定や必要書類の確認を始め、販売開始に備えてください。

金利や景気動向の見極め

売り時を考える際は住宅ローン金利を確認し、購入希望者が無理なく借りられる金額や返済計画への影響を把握しましょう。
金利が低い時期は毎月の返済負担を抑えやすく、購入予算を確保しやすい一方、上昇時には慎重な判断が増える傾向です。
また、景気動向指数や不動産価格指数を見ると、景気や住宅価格がどの方向に動いているかをつかみやすくなります。
新築マンションの供給戸数や価格に加え、中古物件の成約件数と販売中の在庫件数も需要を考える手がかりとなるでしょう。
ただし、指数だけで結論を出さず、地域で実際に成立した取引事例と継続的な変化を不動産会社と照らし合わせることが大切です。

▼この記事も読まれています
居住中の中古マンションを内覧する際のポイントは？事前準備も解説

マンション売却におすすめの3大タイミング

前章では売り時を判断する基準について述べましたが、実際にいつ売り出せばよいか気になりますよね。
ここでは、高値や早期での売却が期待できるおすすめの具体的なタイミングについて解説します。

引っ越し需要のピーク時期

引っ越し需要が増える1〜3月と9〜11月は、新生活の開始日を意識して住まいを探す方が多く、早期成約を期待できる時期です。
そこで、需要期の1〜2か月前には広告を公開できるよう、室内を明るく撮影し、見やすい間取り図も用意しましょう。
内覧前には水回りの清掃や換気、室温の調整を済ませ、購入後の暮らしを想像しやすい空間に整えることが大切です。
また、3月中旬までの引渡しなど実際に対応できる日程を担当者と確認し、購入希望者へ正確に伝えられるようにします。
問い合わせが集中しても機会を逃さないよう、内覧に対応できる日時や連絡方法を担当者と早めに共有しておくと安心でしょう。

周辺相場が上昇する局面

周辺のマンション価格が上昇している局面では、同じ地域の直近の成約事例や競合物件の販売状況を調べて売り出し価格を検討することが大切です。
ただし、実際に取引された成約価格と販売中の売り出し価格は異なるため、両方を比較して相場を捉えましょう。
さらに、査定価格の根拠を確認し、階数や日当たり、眺望、管理状態など物件ごとの特徴も反映した価格設定を進めてください。
たとえば3,980万円なら、4,000万円以下で検索する購入希望者にも見つけてもらいやすくなるでしょう。
販売開始から2週間〜1か月は反響を確かめ、申し込みがあれば資金計画や引渡し希望日も合わせて確認します。

大規模修繕の完了した直後

大規模修繕が終わった直後は、外観や共用部分がきれいに整っており、日頃のマンションの管理状況を伝えやすい時期です。
まず、工事の完了報告書や過去の修繕履歴を集め、外壁補修や屋上防水など具体的な実施内容を査定担当者に示しましょう。
また、足場やシートの撤去後には外観やエントランスを撮影し、手入れされた建物の魅力を物件広告に写真で反映できます。
長期修繕計画や修繕積立金の残高、今後の変更予定も確認すると、購入後の維持費を具体的に検討してもらいやすくなるでしょう。
ただし、修繕の完了だけで売却価格が上がるとは限らないため、室内の清掃や必要な部分補修も合わせて進めます。

▼この記事も読まれています
住宅ローン残債があるマンションを売却する方法！売却の流れや注意点を解説

売却の好機を逃さない準備と対応のポイント

ここまでおすすめの売却時期を解説しましたが、実際に売り時を逃さないための実践的な対策もおさえておきましょう。
最後に、事前の準備スケジュールと市場変動へ柔軟に対応するポイントについて解説していきます。

半年前からの入念な準備

希望する引渡し時期の半年前には準備を始め、最初の1〜2か月間で売買契約書や間取り図を集めておきましょう。
また、管理規約や管理費、住宅ローン残高の資料も事前にそろえると、購入希望者への説明や資金計画の確認が進めやすくなります。
4〜3か月前には複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠や販売方針を比べて媒介契約を結ぶことが大切です。
室内は清掃や部分補修を中心に整え、全面的なリフォーム費用がそのまま売却価格に反映されるとは限らない点にも注意してください。
そして、約3か月前には販売を始め、内覧や売買契約、買主のローン審査から引渡しまでの日程に余裕を持たせます。

金利上昇時の素早い決断

住宅ローン金利が上がると、同じ借入額でも毎月の返済負担が増える可能性があるため、購入希望者が予算を見直すことがあります。
とくに変動金利を選ぶ方は、購入時の返済額に加えて将来の金利変動も考慮し、無理のない借り入れ額を慎重に決めるでしょう。
その結果、返済額を一定にするため借り入れ額を抑えたり、審査条件に合わせて希望物件を見直したりする動きも考えられます。
一方で、さらなる金利上昇を予想し、購入時期を前倒しする方もいるため、市場の動きは一方向とは限りません。
そのため、金利のニュースだけで急がず、地域の需要と住み替え予定を担当者と確認し、準備が整い次第売り出すか判断しましょう。

定期的な市場相場の確認

売り出した後は不動産価格指数と周辺の新しい成約事例を定期的に確認し、築年数や広さ、立地条件の近い物件と比べましょう。
そのうえで、広告の閲覧数や問い合わせ数、内覧件数も担当者と共有し、購入希望者の反応を把握することが大切です。
販売開始から1か月ほど内覧がなければ、掲載写真や広告の説明内容、売り出し価格が市場に合っているかを確認してください。
また、内覧はあっても3か月程度申し込みがなければ、見学者の感想や競合物件を踏まえて販売方法を見直します。
価格を調整する場合は検索条件の上限額も意識し、希望する引渡し日までの残り期間に合わせて計画を整えていきましょう。

▼この記事も読まれています
マンションを売却して得られる手取りは？計算方法や税金についてご紹介

まとめ

マンションの売り時は、設備の更新や大規模修繕の目安となる築10〜15年、需要が高まる春や秋の季節、住宅ローン金利や市場動向の3つの基準から判断することが大切です。
高値や早期での成約を目指すなら、1〜3月や9〜11月の引っ越し需要のピーク、周辺相場が上昇している局面、共用部分が整う大規模修繕の直後に合わせた売却が効果的です。
売却の好機を逃さないためには、希望する引渡し時期の半年前から書類収集や査定などの準備を始め、金利の動向や周辺の市場相場を定期的に確認しながら進めると良いでしょう。