35年ローンの家を途中で売るには？売却の流れも解説

35年という長期の住宅ローンの返済がまだ残っているけれど、事情があって今の家を途中で売ることはできるのだろうかと、お悩みではありませんか。
転勤や住み替えなどの事情で家を手放したいと思っても、ローン残高があると売却の可否や手続きの見通しが立てにくく、不安が生じやすくなります。
本記事では、35年ローン返済途中の家を売却するための条件や手放す際によくある理由、そして売却代金を使ってローンを一括返済するまでの流れについて解説します。
住宅ローンが残っている状態で、現在の不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

35年ローンの返済途中で売却はできる

住宅ローンの残債がある物件の売却には、主にローン完済と抵当権抹消の条件があります。
まずは、35年ローン返済中の売却条件と抵当権について、解説していきます。

法律上は家の売却が可能

35年ローンが残っていても、登記上の所有者が名義人であれば、売却を決めて進めることは可能です。
返済中でも銀行が家を所有しているわけではなく、金融機関は、抵当権という担保の権利を持っている形になります。
そのため、査定や売却活動は進められますが、引渡しまでに完済と抵当権抹消が必要になります。
スムーズに進めるには、売却前に残債の概算を確認し、完済までの見通しを立てておきましょう。
住み替えや共有名義など、条件が複雑な場合は、早めに不動産会社へ相談して整理しておきます。
引渡しの段階では、金融機関との調整や書類の手配が必要になるため、段取りを前倒しで進めていくことが大切です。

完済と抵当権の抹消

売却を進めるには、引渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが必要です。
抵当権が残ったままだと、買主にとって不安が大きく、取引が成立しにくくなります。
そのため、一般的には売主が完済手続きをおこない、抹消登記に必要な書類をそろえて決済に臨みます。
手元に完済資金がない場合でも、決済日に売却代金を受け取り、そのまま返済に充てる同時決済が利用されることが多いです。
また、当日は不動産会社や司法書士も立ち会い、着金確認後に登記申請まで進める流れとなります。
なお、登記簿から抵当権の記録を消す手続きは、司法書士が代行してくれます。

売却価格と残債の状況

売却代金でローンを完済できるかは、売却価格と残債の関係でアンダーローンとオーバーローンに分かれます。
アンダーローンは売却価格が残債を上回り、残ったお金を住み替え費用などに回しやすい状態です。
ただし、仲介手数料や印紙税などの諸費用がかかるため、手取り額まで含めて事前に計算しておきましょう。
一方で、オーバーローンは売却価格が残債を下回り、不足分を自己資金で補って完済する必要がある状態です。
不足分の準備が難しい場合、新居を購入する予定があれば「住み替えローン」を利用して残債を上乗せする方法があります。
しかし、返済苦や離婚などで新居を買う余裕がない場合は、金融機関の合意を得てローンを残したまま売却する「任意売却」という手続きを検討することになります。
いずれにしても、早めに不動産会社や金融機関へ相談し、状況に合う進め方を整理しておくことが大切です。

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35年ローン返済中に売却を検討する理由

前章では条件次第で売却可能と述べましたが、実際にはどのような理由で手放す方が多いのでしょうか。
ここでは、ローン返済中に家を売る代表的な3つの理由について解説します。

住み替えや引っ越し

転勤や子どもの成長など生活環境の変化をきっかけに、ローン返済中でも住み替えを考える方は少なくありません。
通勤時間や学校区を見直すことで、暮らしの負担が軽くなり、日々の過ごしやすさにつながることもあります。
計画を進める際は、今の家の売却価格と残債を早めに把握し、新居の予算と引っ越し時期を整理しておきましょう。
売却と購入のタイミングがずれる場合もあるため、不動産会社とスケジュールをすり合わせて、計画を立てることが大切です。
また、先に売却して仮住まいを挟む場合は、引っ越し日程に余裕を持たせておくと良いでしょう。

離婚による財産分与

離婚に伴って家を手放す場合、財産分与の整理として売却を選ぶケースがあります。
進め方は、住宅ローンの名義や連帯保証の有無で変わるため、まず契約内容を確認しておきましょう。
売却でローンを完済できれば、住まいに関する負担を区切りやすく、今後の生活設計も立てやすくなります。
一方で、残債が出る場合は、売却代金でどこまで返せるかを計算し、不足分の負担方法を話し合う必要があります。
引渡しでは完済と抵当権抹消が必要になるため、金融機関との段取りも早めに整えておきましょう。

毎月の返済がきつい

収入の減少や支出の増加で返済が重く感じた際、家計を立て直す目的で売却を検討する方もいます。
まずは、通信費や光熱費などの固定費を見直し、毎月の負担を減らせないか整理してみましょう。
それでも改善が難しい場合は、早めに売却して住居費の形を変えることも選択肢になります。
進める際は、残債と売却後の手取り見込みを出し、完済できるかを確認しておくことが大切です。
そのうえで不動産会社に相談し、無理のない資金計画と売却スケジュールを組み立てていきます。
早い段階で動くほど、決済や手続きの段取りを整えやすく、落ち着いて進めやすくなります。

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売却代金で住宅ローンを一括返済する流れ

ここまで売却理由を解説しましたが、実際に売却代金を返済に充てる手順もおさえておきましょう。
最後に、売却代金を使って住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消するまでの流れについて解説していきます。

金融機関への相談

家の売却を考え始めたら、まずは金融機関で「現在の正確なローン残高」を確認し、売却代金で完済できそうか見通しを立てましょう。
そして、実際に金融機関へ「一括返済の正式な手続き（申し出）」を行うのは、買主が見つかって売買契約を結び、『決済日（引渡し日）』が確定した後になります。
金融機関は利息計算や抵当権抹消書類の準備に時間を要するため、実務上は「決済日の2週間〜1か月前まで」に申し出るのが鉄則です。
この連絡が遅れると決済日に書類が間に合わず、取引が延期になる重大なトラブルに発展するため注意しましょう。
また、完済予定額は書面で受け取れることが多く、控えとして保管しておくと行き違いを防げます。
抵当権抹消に必要な書類も金融機関が発行するため、受け取り方法とタイミングも確認しておきましょう。

買主との売買契約

不動産会社のサポートを受けながら買主が決まり、条件が合えば売買契約を結びます。
契約では、引渡し時にローンを完済して抵当権を抹消する前提で、支払い方法や期日を決めていきます。
その後は、銀行担当者や司法書士の予定も確認し、無理のない決済日を設定しましょう。
あわせて、本人確認書類や印鑑証明など必要書類を整理し、決済までの段取りを買主側とも共有しておくことが大切です。
また、契約後は引渡しの準備を進めながら、諸費用を支払うタイミングも整理しておきましょう。
事前の確認を丁寧に進めることで、当日の手続きがスムーズになりやすくなります。

決済と抵当権の抹消

決済当日は、売主と買主にくわえて不動産会社と司法書士が立ち会い、必要に応じて銀行担当者も同席します。
買主から売却代金を受け取り、着金が確認できたらローン残債を一括返済します。
返済が完了すると、抵当権抹消に必要な書類が金融機関から司法書士へ渡される流れです。
ただし、近年利用者が増えている「ネット銀行」の場合、実店舗がないため決済当日に書類を受け取れず、後日郵送になるケースが多々あります。
その場合は司法書士が事前に特別な段取りを組む必要があるため、ネット銀行でローンを組んでいる方は早めに不動産会社へ伝えておきましょう。
その後、司法書士が抵当権抹消と所有権移転の登記をまとめて申請します。
これら手続きを同日に進めると、売主は完済と引渡しを一度に済ませやすくなります。
なお、登記完了後に戻ってきた書類は、今後の手続きに備えて大切に保管しておきましょう。

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まとめ

35年ローン返済中でも、売却代金などでローンを完済し抵当権を抹消できれば、法律上は問題なく家を売却することが可能です。
返済中に手放す理由は、転勤や子どもの成長による住み替えにくわえ、離婚の財産分与や毎月の返済負担の軽減などが挙げられます。
売却はまず金融機関へ一括返済を相談し、売買契約の後に決済と抵当権抹消を同日に進める流れとなります。