マンションを売却して得られる手取りは？計算方法や税金についてご紹介

マンションを売却して売却代金を受け取っても、そのすべてが手取りとして計算できるわけではありません。
売却代金からは、さまざまな税金や費用を支払う必要があるため、計算するまで手取りは判断できないのです。
今回は、マンションを売却した際の手取りの計算方法や課される税金、利用できる特例についてご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

マンションを売却した際の手取りの計算方法

マンションを売却したあとに得られたお金をどう使用するかを考えるためにも、まずは手取りを計算する必要があります。
売却には、さまざまな費用がかかるため、すべての代金を収入として考えることはできません。
そのため、売却代金をそのまま使えるお金として資金計画を立てるのは望ましくないのです。

マンション売却後の手取り額は売却代金を下回る

マンションを売却すると、売却代金に応じてさまざまな税金や手数料などが発生します。
そのため、手取り額は売却代金から3～5％少なくなる点に注意が必要です。
したがって、マンションの売却後の資金計画を立てる際は、売却予定額から3～5％ほど引いて計算しておくと良いでしょう。

具体的な手取り額の計算方法

マンションを売却したあとの手取り額の計算は、以下の計算式によっておこなえます。
売却金額－（手数料＋税金＋そのほかの費用）
住宅ローンの残債があると、得られた利益から残債を完済する必要があるため、実際の手取りはより少なくなるでしょう。

マンション売却に必要な手数料

マンション売却の際は、さまざまな手続きのための手数料が必要になります。
売却の際に不動産会社に仲介を依頼したのであれば、不動産会社への仲介手数料が必要です。
仲介手数料の金額は、マンションの売却金額によって異なり、高くなるほど上限額の割合が低くなります。
200万円までの部分については5％、200万円を超え400万円までの部分は4％、400万円を超える部分は3％となっており、別途消費税が必要です。
売却にともなって、抵当権抹消手続きをおこない、司法書士に手続きを依頼したのであれば、司法書士への報酬も求められます。
司法書士への報酬は、事務所によっても異なりますが、相場は1.5万～2万円程度です。
さらに、住宅ローンの残債を一括返済するのであれば、返済分の金額だけでなく返済の手数料もかかります。
金融機関によって手数料の有無や金額は異なりますが、1万～5万円ほどかかるケースもあるため注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却におけるバーチャルステージングとは？メリットとやり方を解説

マンション売却後の手取りに影響する税金

マンション売却によって得られた売却代金からは、さまざまな税金が引かれます。
そのため、実際の手取り額はこの税金を引いたあとの金額になるため注意が必要です。
また、税金以外にもさまざまな費用が発生するため、想像しているよりも手取り額が下がる可能性があります。

譲渡所得税

マンションを売却して得られた利益が、マンションの購入費用や売却代金と比べてプラスになった際に課税されるのが譲渡所得税です。
譲渡所得税には、利益に対する所得税、住民税、復興特別所得税が含まれます。
マンションを所有したのが5年以下の期間のケースでは短期譲渡所得が適用され、税率は39.63％です。
一方で、5年以上所有したマンションには長期譲渡所得が適用され、税率は20.315％になります。
マンションを購入した際の売買契約書がないと、購入価格がわからず、概算取得費として売却代金の5％に抑えられてしまうため注意が必要です。
取得費が安くなるほど利益が大きいとみなされ譲渡所得税が高くなるため、手取りが減ってしまいます。

印紙税や登録免許税

マンションを売却する際は、譲渡所得税以外にも税金がかかります。
不動産の売買契約書を作成すると印紙税がかかるため、収入印紙を購入して契約書に貼り付けなければなりません。
印紙税は、売買契約書に記載された売却代金の金額によって税額が決まります。
マンション売却にともなって、抵当権抹消登記などの各種登記手続きをおこなうのであれば登録免許税が必要です。
土地や建物など、不動産1つごとに1,000円の登録免許税がかかります。
マンションの売却では、土地と建物の両方を売却することになるため、合計で2,000円の登録免許税が必要です。

売却に必要なそのほかの費用

マンションを売却する際は、ほかにもさまざまな費用が必要になるため、これも踏まえて手取りを計算しなければなりません。
たとえば、売却するマンションが自宅であれば、住み替えのための引っ越し費用が必要です。
引っ越し費用には10万～30万円必要だとされており、依頼する時期や移動距離、荷物の量などによっても変動します。
同じ条件であっても、業者によって見積もり金額は異なるでしょう。
また、ほかの費用ほどの出費ではないものの、売却手続きに必要な各種証明書の発行費用もかかります。
印鑑証明書や住民票、固定資産評価証明書を発行するためには、それぞれ300～400円程度の費用が必要です。

▼この記事も読まれています
マンションの売却でよくある失敗事例と失敗しないための対策について解説

マンション売却による手取り額を増やすために使える特例

マンション売却において手取り額を増やすためには、支払う税金の金額を抑えることが大切です。
印紙税や登録免許税は、個人の工夫で減らせる税金ではないため、譲渡所得税を減らす工夫が求められます。
そのためには、マンションの状態などに応じて活用できる特例を利用するのが良いでしょう。

3,000万円特別控除

居住用の不動産を売却する際は、3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
3,000万円特別控除を利用すれば、売却代金から取得費や売却代金を引いたあとの譲渡所得から3,000万円を非課税にすることが可能です。
譲渡所得が3,000万円より低ければ、譲渡所得税が課税されなくなります。
ただし、3,000万円特別控除を利用するためにはさまざまな条件を満たさなければなりません。
また、控除を利用するためには、売却の翌年に確定申告をおこなう必要があります。
控除の利用によって税金が非課税になるケースでも、確定申告はおこなわなければならないため注意が必要です。

所有期間10年超軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている居住用の不動産であれば、所有期間10年超軽減税率の特例を利用できます。
10年以上所有した自宅用のマンションであれば、通常の不動産同様、所有期間10年超軽減税率の特例を利用可能です。
所有期間10年超軽減税率の特例を利用すれば、譲渡所得6,000万円以下の部分の譲渡所得税率を長期譲渡所得よりも下げられます。
3,000万円特別控除とも併用できるため、譲渡所得から3,000万円分控除した残りの金額に対して6,000万円まで軽減税率を適用可能です。
マンションの価格が高いのであれば、両者の特例を併用することにより節税効果が期待できます。

司法書士への報酬を削減するのも効果的

マンション売却における手取り額を増やすためには、節税だけでなく司法書士への報酬を削減するのも効果的です。
手続きに必要な書類を自力で取得するようにすれば、時間はかかるものの司法書士への報酬をカットできます。
さらに、抵当権抹消登記の手続きも司法書士に依頼するのではなく、自力でおこなえば報酬を削減可能です。
一方で、抵当権抹消登記については複雑な手続きが発生するほか、時間もかかるため注意しましょう。
時間を節約するために司法書士に依頼するか、お金を節約するために自力で手続きをおこなうかの2択になります。

▼この記事も読まれています
不動産所有者が入院していても売却は可能！売却方法を解説

まとめ

マンションを売却した際の手取り額は、売却代金から諸費用や税金を差し引いた残りになります。
売却代金の金額によって、手数料や税金の金額は異なるため注意が必要です。
特例などを活用すれば、税金を削減して手取り額を増やせる可能性があります。