空き家の個人売買について！メリットや注意点も解説

将来使う予定のない空き家の売却を検討する中で、仲介手数料などのコストを少しでも抑えるために個人売買に挑戦すべきかとお悩みではありませんか。
不動産会社を介さない個人売買は売主の手取り額が増える大きな魅力がある反面、専門知識がないまま進めると予期せぬトラブルに発展するリスクも高く、難しさを感じて踏みとどまってしまう方も多いことでしょう。
本記事では、空き家の個人売買を成功に導くための具体的な手順や準備の流れをはじめ、知っておくべきメリットと未然に防ぐべきデメリットについて解説します。
ご自身が所有する大切な空き家を、少しでもお得にトラブルなく売却したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

個人売買で空き家を売却する主なメリット

空き家の個人売買を成功させるには、主に押さえておくべきメリットがあります。
まずは、空き家を個人売買するメリットについて、解説していきます。

仲介手数料の削減効果

仲介手数料とは、買主探しや契約手続きなどを支援する不動産会社へ支払う報酬のことです。
個人売買では仲介を利用しないため、この費用が発生せず、売却価格が同じであれば手取り額を増やしやすくなります。
たとえば、売買価格が1,500万円で仲介手数料にかかる消費税が10％の場合、仲介手数料の上限は56万1,000円となり、この支払いを抑えられる点は大きな魅力でしょう。
ただし、物件調査や契約書の確認、登記手続きなどを専門家へ依頼すると別途費用がかかります。
そのため、自分で対応する範囲と専門家へ任せる範囲を整理し、必要な諸費用を差し引いた最終的な手取り額まであらかじめ試算しておくことが大切です。

自由な販売活動が可能

個人売買では、広告の出し方や写真の掲載方法、物件の魅力を伝える文章まで、売主自身の判断で工夫できます。
また、自治体が運営する空き家バンクを利用できる地域もあるため、登録条件や利用方法を確認してみると良いでしょう。
インターネットの売買情報サービスや地域のつながりを活かせば、住まいを探している方へ幅広く直接情報を届けることも可能です。
さらに、内覧日時も購入希望者と相談しながら決められ、休日や平日の夕方など、双方の予定に合わせやすくなります。
家具や家電を残すか、修繕してから引き渡すかといった条件も、現状を確認しながら柔軟に話し合える点は大きな魅力といえるでしょう。

知人・親族への売却

親族や友人など、すでに信頼関係がある相手への売却は、物件の状態や希望条件を伝えやすい点が大きなメリットです。
過去の修繕内容や周辺環境も説明しやすく、住み始めたあとの暮らしを具体的に共有できるでしょう。
また、現状のまま引き渡すことで合意できれば、清掃や修繕といった売却前の準備にかかる手間や費用を最小限に抑えられます。
ただし、親しい間柄でも売買価格や支払い時期、家具の扱いなどの条件は必ず書面に残すことが大切です。
さらに、親族へ著しく安い価格で譲ると差額が贈与とみなされる場合があるため、周辺の取引事例を十分に確認し、必要に応じて専門家へ相談すると安心でしょう。

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空き家の個人売買に潜むリスクとデメリット

前章では空き家を個人売買するメリットについて述べましたが、デメリットやリスクも、気になりますよね。
ここでは、空き家を個人売買する際に起こり得る、デメリットとリスクについて解説します。

トラブル事例と防ぎ方

引渡し後に雨漏りやシロアリ被害などが見つかると、修繕や損害賠償、契約解除を求められる可能性があります。
これは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う契約不適合責任に関わる問題です。
そのため、住宅診断を活用して建物の状態を事前に確認し、判明している不具合は契約前に買主へ詳しく説明しておくと良いでしょう。
また、売主が対応する範囲や期間を契約書へ明記し、説明内容について双方で認識をそろえておくことも重要です。
さらに、土地の境界が曖昧な場合は図面を確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ相談して境界確認の結果を書面に残すと、後の認識違いを防ぎやすくなります。

価格設定が難しい点

個人売買では、地域の取引動向や建物の状態を踏まえ、売主自身が売り出し価格の根拠を整理する必要があります。
希望額が周辺相場より高すぎると、購入希望者に選ばれにくくなり、売却まで時間がかかることもあるでしょう。
そのため、広告の売り出し価格だけでなく、周辺で実際に成立した複数の取引価格も必ず確認して比較することが大切です。
また、同じ地域でも土地の広さや築年数、建物の傷み具合によって条件は異なるため、近隣物件と同じ価格になるとは限りません。
公的な土地価格も参考にしつつ、物件ごとの特徴を加味し、購入希望者へ価格の理由を説明できる客観的な材料をそろえておくと安心です。

住宅ローンの対処法

個人売買では、金融機関が審査で求める書類をそろえにくく、購入希望者が住宅ローンを利用できない場合があります。
たとえば、金融機関によっては、融資審査で権利関係や法令上の制限などを確認するため、重要事項説明書の提出を求められる場合があります。
また、建物の築年数や道路との関係が審査へ影響することもあるため、契約前に金融機関へ相談してもらう必要があります。
住宅ローンが難しい場合は現金購入や別の融資を検討する方法もありますが、金利や返済条件の確認が欠かせません。
さらに、不動産会社へ契約手続きの支援を依頼する選択肢もあるため、対応範囲と費用を確認しつつ、融資の可否は金融機関へ直接確認してもらうと安心でしょう。

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個人売買で空き家を売る手順と準備の流れ

ここまで個人売買のデメリットやリスクを解説しましたが、実際の売却手順や準備の流れも、おさえておきましょう。
最後に、空き家を個人売買で売却する手順と、準備の流れについて解説していきます。

必要書類と準備期間

まずは、所有権の移転手続きに使う登記済証（権利証）や登記識別情報が手元にあるか確認します。
紛失している場合は、登記所による事前通知や司法書士などが作成する本人確認情報を利用して手続きを進める方法があります。
また、市区町村では印鑑登録証明書や住民票、固定資産評価証明書などを取得し、法務局では登記事項証明書や公図、地積測量図を用意します。
さらに、固定資産税の納税通知書や修繕記録、境界確認書などもまとめておくと安心です。
書類の取得自体は数日から1週間程度で済むことが多い一方、境界確認には数か月かかる場合もあるため、余裕を持って早めに準備を始めることが大切といえます。

市場調査と価格の決定

市場調査では、公的な情報から周辺の取引事例を集め、面積や築年数など、自分の空き家に近い条件の物件を探します。
取引時期も確認しながら複数の事例を比較すると、売り出し価格を考える基準を作りやすくなるでしょう。
また、公示地価や路線価などの指標も参考になりますが、それだけで実際の売買価格が決まるわけではありません。
建物の傷み具合や修繕履歴、土地の形状や接道状況など、物件ごとの条件を踏まえて適切に調整する必要があります。
そのため、価格を決めたあとは参考にした事例や条件を整理し、購入希望者へ金額の根拠を具体的に説明できるよう、しっかり事前に準備しておくことが大切です。

契約から引渡しまで

売買契約書には、物件を特定する情報や代金、支払い方法と時期を記載し、所有権を移す日や引渡し日を明記します。
また、固定資産税などを分担する基準日や契約解除の条件、違約金、契約不適合責任の範囲と期間も定めておくことが重要です。
契約内容は弁護士に、登記は司法書士に相談し、依頼する業務の範囲と費用を事前にすり合わせると安心でしょう。
契約から引渡しまでは1か月から2か月程度を目安に、買主の資金準備や書類確認を進めながら決済日を調整します。
さらに、決済当日は代金の入金確認後に鍵を渡し、司法書士が所有権移転登記を申請できるよう、双方で当日の流れを共有しておくことが大切です。

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まとめ

空き家の個人売買は、不動産会社を介さないため仲介手数料を削減でき、自由な販売活動や親族への柔軟な売却が可能となる大きなメリットがあります。
一方で、引渡し後の欠陥トラブルや適正な価格設定の難しさがあり、買主が住宅ローンを利用できない事態も起こり得るため、事前のリスク対策が必要です。
売却の際は早めに書類を集めて市場調査で価格を決定し、専門家の支援も受けながら1か月から2か月程度かけて契約から引渡しまで計画的に進めると良いでしょう。