マンションのフルリノベーションについて！費用の相場も解説

間取りや内装を一新して理想の住まいを作りたいけれど、マンションのフルリノベーションにはどれくらいの費用がかかるのかと不安に感じていませんか。
予算オーバーを防ぎつつ、思い通りの空間を実現するためには、工事が可能な範囲や実際の費用相場をあらかじめ把握し、無理のない資金計画を立てることが重要です。
本記事では、マンションのフルリノベーションで手をくわえられる範囲や予算帯別の費用目安、さらにリノベーションを前提とした中古物件選びの重要なチェックポイントについて解説します。
費用を抑えながら、自分好みの理想の住まいを実現したいとご検討中の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

フルリノベーションはどこまで可能？

マンションのフルリノベーションを検討する際、まずは手を入れることができる工事範囲や、建物の構造制限を押さえる必要があります。
まずは、フルリノベーションが可能な範囲や、制限について解説します。

専有部と共用部の違い

マンションで工事できるのは、管理規約で定められた専有部です。
壁紙や床材、室内建具、住宅設備は規約の範囲で変更できますが、窓やサッシ、玄関扉、バルコニーなどは一般に共用部となり、個人の判断では交換できません。
一方で、窓ガラスやサッシ、玄関ドアの外側、バルコニーは共用部となり、個人の判断では交換できません。
また、住戸内の枝管は移動できる場合がありますが、共用の立て管には手をくわえられない点に注意が必要です。
水回りの移動では、排水勾配や床の高さも関係するため、遮音等級を含む規約と配管図を確認し、施工会社と整理しましょう。

構造による間取り変更

間取り変更の自由度は、マンションがラーメン構造か壁式構造かによって大きく異なります。
柱と梁で建物を支えるラーメン構造は、専有部内の間仕切り壁を動かしやすく、広いLDKも検討しやすいでしょう。
ただし、張り出す柱型や梁型は撤去できないため、家具配置や天井の見え方に合わせた工夫が必要です。
一方で、壁式構造は厚いコンクリート壁で建物を支えており、耐力壁を残したまま計画しなければなりません。
そのため、部屋をつなげたい場合は構造図や竣工図を確認し、撤去できる壁と残す壁を施工会社に判断してもらいましょう。

平米単価と概算費用

フルリノベーション費用は、一般的な工事内容で1㎡あたり15万円～20万円が目安です。
70㎡の住戸なら約1,050万円～1,400万円となりますが、設備や素材、間取り変更の規模によって差が生じるでしょう。
既製品を中心に整える仕様は、1㎡あたり12万円～15万円ほどで、費用を抑えながら内装を更新できます。
一方で、素材にもこだわる場合は15万円～20万円ほど、造作家具や上質な設備を採用するなら20万円以上が目安です。
そのため、面積だけで予算を決めず、キッチンや収納など優先したい部分を先に選び、見積書で配分を確認しましょう。
また、予備費があれば、解体後に追加工事が必要になっても落ち着いて対応できます。

▼この記事も読まれています
リノベーションするなら和モダン？和モダンの魅力やポイントをご紹介

フルリノベーションの費用目安と予算別プラン

前章では、フルリノベーションの工事範囲について述べましたが、多くの方がもっとも気になるのは費用のことでしょう。
ここでは、費用の目安や予算別のプランについて解説します。

予算帯別の工事内容

予算によって、実現しやすい工事内容は異なるため、最初に優先順位を決めることが大切です。
500万円～800万円未満では、水回り設備の交換と壁紙や床材の更新を中心に、住まいの清潔感を高められるでしょう。
また、既存の間取りを活かせば解体範囲を抑えられ、限られた費用でも暮らしやすさを改善できます。
800万円～1,000万円なら、和室をLDKへ取り込む工事や、対面キッチンへの変更も検討しやすくなります。
一方で、1,000万円以上では骨組みに近い状態からの全面改修や、断熱性の向上、造作家具まで幅広く計画できるでしょう。

間取り変更のコスト

間取り変更の費用は、既存の壁や配管をどこまで活かせるかによって大きく変わります。
70㎡の住戸で設備交換と内装更新を中心に進める場合は、800万円～950万円ほどが目安でしょう。
一方で、壁を撤去して新設する工事では、解体費にくわえて電気配線や照明、建具の変更費用も必要です。
また、キッチンや浴室を移動すると給排水管や排気ダクトを延ばすため、工事範囲が広がります。
排水勾配を確保する目的で床を高くする場合もあり、配管更新まで含めると1,250万円～1,350万円ほどになることもあるでしょう。
そのため、希望の間取りと費用差を図面上で比較し、暮らしへの効果が高い変更から選ぶことが大切です。

資金計画と追加費用

大規模な工事では、本体費用だけでなく解体費や廃材処分費、仮住まい費用も含めて資金計画を立てる必要があります。
建築物の解体・改修工事では、築年数にかかわらず石綿含有建材の有無を事前に調査する必要があり、一定規模以上の工事では調査結果の報告も必要です。
また、工期が2か月～3か月以上になると、仮住まいの家賃や2回分の引っ越し代、荷物の保管費も発生します。
これらの費用として60万円～120万円ほどを見込み、工事費とは別に確保しておくと安心です。
さらに、解体後に配管の劣化などが見つかる可能性もあるため、総予算の一部を予備費として残しましょう。
毎月の返済額も確認し、物件費と工事費、諸費用を合わせた無理のない上限を決めることが大切です。

▼この記事も読まれています
リノベーションに取り入れたいミッドセンチュリーとは？コツもご紹介

リノベーション前提の中古マンション購入のポイント

ここまで、工事範囲や費用について解説しましたが、物件購入から始める際の注意点もおさえておきましょう。
最後に、フルリノベーション前提で中古マンションを購入する際のチェックポイントについて解説します。

同時進行のメリット

中古マンションの購入と設計を同時に進めると、物件価格と工事費をまとめて考えられ、資金計画を整理しやすくなります。
条件を満たせば、両方の費用を住宅ローンへ組み込める場合があり、返済期間や月々の負担も検討しやすいでしょう。
また、物件探しの段階から設計者に同行してもらえば、希望する間取りや水回りの移動が可能か購入前に判断できます。
一方で、ローン審査や売買契約、設計を並行して進めるため、関係者との情報共有が欠かせません。
物件探しから契約までに1か月～2か月、完成までにはさらに5か月～9か月ほどを見込みましょう。
余裕のある予定を組めば、仕様決定や管理組合への申請も落ち着いて進められます。

水回り移動の注意点

水回りの移動を希望する場合は、購入前に床下の構造と給排水管、排気ダクトの経路を確認することが大切です。
排水管には、水を自然に流すための勾配が必要で、パイプスペースから離れるほど床下の高さを確保しなければなりません。
そのため、二重床にして配管を通すと床が上がり、段差が生じたり天井が低く感じられたりする場合があります。
また、古いマンションでは配管がコンクリートへ埋め込まれ、交換や移動が難しいケースもあるでしょう。
排気ダクトも梁を避ける必要があるため、竣工図と管理規約を設計者に確認してもらうことが大切です。
内見時には直床か二重床かを確かめ、希望位置まで無理なく移動できるか判断してください。

リノベーション向き物件選び

リノベーション向きの物件を選ぶ際は、築年数だけでなく、構造や管理状況、修繕履歴まで確認することが大切です。
築25年～30年ほどでも、計画的に修繕されているマンションなら、改修の土台として十分に検討できるでしょう。
また、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物かを確認し、それ以前の場合は耐震診断や耐震改修の履歴なども確認してください。
さらに、長期修繕計画や修繕積立金、共用部分の状態は、管理の質を判断する材料になります。
構造面では、ラーメン構造と壁式構造の違いを踏まえ、希望する間取りが可能か設計者へ相談しましょう。
くわえて、立地や災害リスクは後から変えられないため、周辺環境の確認をする際は、時間帯を変えて確認すると安心です。

▼この記事も読まれています
リノベーションマンションの購入はおすすめ？メリット・デメリットをご紹介

まとめ

マンションのフルリノベーションは専有部に限られ、構造により間取り変更の自由度が異なるため、事前確認が大切です。
予算によって工事内容は変わるため、水回りの移動や仮住まいなどの諸費用も含めて資金計画を立てましょう。
中古物件の購入と設計を同時に進める際は、配管経路や構造、管理状況を確認すると、理想の住まいを実現しやすくなります。