不動産売却の登記手続きについて！必要な書類や費用も解説

不動産を売却する際には、登記の手続きが必要となり、正しい知識がないとトラブルの原因になることもあります。
登記には複数の種類があり、それぞれの手続きには目的や提出書類、かかる費用が異なる点に注意が必要です。
とくに、費用の負担者や相場を把握していないと、思わぬ出費に悩まされるケースも少なくありません。
本記事では、不動産売却時に必要な登記手続きの種類や費用、準備すべき書類についてご紹介いたします。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

不動産売却で必要な不動産登記の種類

不動産登記には、物件の物理的な状況を示す「表題登記」と、誰が所有者かといった権利関係を示す「権利登記」の2つの側面があります。
安全な不動産売却を実現するためには、この両方を正しく理解し、手続きを進めることが不可欠です。

表題登記

表題登記は、土地の地番や面積、建物の所在・構造など物理的情報を法務局に登録し、不動産の現況を公的に示す手続きです。
また新築時には、土地家屋調査士が申請します。
さらに、中古物件でも、増改築による未登記部分があると売却時に問題になるため、内容が現況と異なる場合は売却前に修正します。
しかし、売主が増築や用途変更をした場合でも、現況と登記内容が一致していないと金融機関や買主の調査で発覚し、決済が遅延するおそれもあるでしょう。
修正には測量や登録免許税がかかりますが、精度の高い情報は価格交渉でも有利に働きます。
手続きには現地調査、測量図の作成、隣地所有者への境界確認が伴うため、申請までに1〜2週間を要するのが目安です。
なお、費用は規模で異なりますが、10万円前後からが一般的で、境界標の設置や古い図面の復元調査が必要になる場合は、追加コストが発生します。
また、電気・ガスなど、インフラ工事後に面積が変動する場合も、最終図面を取得してから申請すると手戻りを防げます。
土地家屋調査士への報酬は地域差が大きいため、複数の調査士に相談すると費用感を把握しやすくなるでしょう。

権利登記

権利登記は、所有権や抵当権など、法的権利関係を明確にする手続きです。
住宅ローン完済後に抵当権を抹消しないと、買主が融資を受けられない恐れがあり、売買の安全性を保つには確実な申請が欠かせません。
抵当権設定登記は買主がローンを組む際にも行われ、権利関係を1日たりとも空白にしないため、移転と同日に抹消・設定が行われるのが実務慣行です。
売主が旧姓のまま登記されている場合などは、事前に氏名変更登記も済ませておくとスムーズです。

所有権移転登記と抵当権抹消登記

売却実務では、所有権移転登記で買主へ権利を移し、抵当権抹消登記で金融機関の担保を外すことで取引が完結します。
なお、所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額に税率を掛けて算定し、抵当権抹消登記は物件1件につき1,000円です。
土地と建物で各1件と数えるため、併せて2,000円となります。
また、司法書士へ依頼する場合の報酬は、物件や地域により異なりますが、目安は約3〜9万円です。
さらに、司法書士は、決済の立ち会い時に登記申請書類を預かり、オンライン申請または窓口提出で即日受領番号を取得します。
登録免許税は、現金ではなく収入印紙で納付するため、印紙手配も前日までに済ませます。
金融機関が抵当権抹消書類を発行するまで数営業日かかるため、決済日に間に合うよう事前に段取りを調整しましょう。
決済後は、即日または翌営業日に申請し、登記完了までおおむね1週間程度です。
費用を見積もっておけば、資金計画が立てやすくなるでしょう。

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不動産売却の登記費用はいくら？

不動産売却の登記費用は、税金と専門家への報酬で構成されており、その負担者は売主と買主で分かれるのが一般的です。
ここでは、「費用全体の相場」「司法書士報酬の内訳」「売主と買主の負担割合」について解説いたします。

費用相場

登記費用は、登録免許税と司法書士報酬の合計で構成され、ローン完済後の抵当権抹消のみなら約数千円〜数万円、所有権移転登記を伴う場合でも多くは約数万円～十数万円で収まります。
登録免許税は土地1.5%、建物0.3%（令和8年3月31日までの軽減措置）を評価額に掛けて算出しましょう。
例として、評価額1,500万円の土地なら登録免許税は1.5%で22万5,000円になります。
建物については、評価額1,000万円で税率0.3%なら3万円ですが、新築や増改築直後は評価額が見直される場合があり、見積もりを取る際は最新の評価証明書で確認することが重要です。

司法書士報酬の内訳

司法書士報酬は自由設定で、おおむね3〜9万円が目安です。
住所・氏名変更登記など、追加作業があると費用が上乗せされるほか、交通費や証明書取得実費も別途かかります。
複数の事務所から見積もりを取れば、費用だけでなく対応スピードも比較でき、安心して依頼先を選べます。
不動産会社を通じた紹介割引や決済当日の一括精算方式など、報酬体系にはさまざまなパターンがあるため、支払時期と内訳も要チェックです。
逆に定額料金を提示する事務所もあるため、明細を確認して不要なオプションを省くと総額を抑えられます。
依頼先を選ぶ際は、オンライン申請の可否や土日対応の有無、決済立ち会い方法なども比較すると、トータルの手間とコストを抑えられます。

売主と買主の負担割合

抵当権抹消や住所変更など売主起因の手続きは売主負担、所有権移転や抵当権設定など、買主の権利に関する手続きは買主負担とするのが一般的です。
ただし、法律で固定されているわけではなく、売買契約で自由に取り決めることができます。
負担割合は地域慣行にも左右されるため、不動産会社に相場を確認したうえで特約条項に明記しておくと安心です。
都市部では、買主が所有権移転登記費用まで負担するケースも増えており、交渉の余地がある項目として事前に整理しておきましょう。

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不動産売却の登記で必要な書類

不動産売却の登記手続きでは、所有者の本人確認や権利関係を証明するために、いくつかの公的な書類が必要となります。
ここでは、主に「住民票」「戸籍謄本」「印鑑証明書」という3つの書類について、その役割と注意点を解説いたします。

住民票

住民票は、登記簿上の住所と現住所が一致しているかを確認するために提出します。
発行から3か月以内のものを使用し、住所変更歴が複数ある場合は住民票の写しや戸籍附票で履歴を示します。
マイナンバーカードがあればコンビニ交付を利用できるため、平日に役所へ行けない場合でも容易に取得可能です。
住民票コードやマイナンバーは登記申請書に記載しないため、提出前に黒塗りなどの加工は不要です。

戸籍謄本

戸籍謄本は、相続で取得した不動産を売却する際に必要です。
被相続人の除籍謄本と相続人全員の戸籍を収集し、未了の場合は相続登記を完了させたうえで売却手続きに進みます。
戸籍の取り寄せには数日～1週間程度かかるため、売却スケジュールを逆算して手配します。
遺言書がある場合は、検認済証明書を添付すれば一部戸籍の省略が可能です。

印鑑証明書・登記識別情報

印鑑証明書と登記識別情報（旧登記済証）は、本人確認書類として所有権移転登記に欠かせません。
印鑑証明書は発行後3か月以内、登記識別情報を紛失している場合は、事前通知または本人確認情報で代替します。
事前通知を選択する場合は、法務局からの郵便を受領して返送する必要があるため、長期出張や転居予定があるときは期間に余裕をもって申請します。
本人確認情報で代替する場合は、司法書士が面談して作成するため、報酬が追加で数万円かかる点も考慮が必要です。
固定資産税評価証明書も登録免許税算出に用いるため、合わせて取得しましょう。

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まとめ

不動産を売却する際は、登記手続きを正確に行うことで、取引の安全性と信頼性を確保することができます。
登記の種類や費用、必要な書類を事前に確認しておくことで、手続きがスムーズに進みやすくなります。
費用の負担や書類不備によるトラブルを防ぐためにも、登記に関する準備と知識は早めに整えておきましょう。