マンション売却で固定資産税はどう精算する？時期と注意点も解説！

マンション売却にあたっては、物件の代金をやり取りするだけでなく、買主に固定資産税を一部割り振るケースがあります。
しかし、税金を個人間で割り振る機会は一般的に少なく、どのように対応すれば良いのか不安になるところでしょう。
今回は、マンション売却での固定資産税の精算方法にくわえ、対応の時期と注意点も解説しますので、ぜひ今後の参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

マンション売却での固定資産税の精算方法

マンション売却で買主に固定資産税を割り振るときには、一定の手順や基準があります。
基本の方法について、押さえたいポイントは以下のとおりです。

税額の決め方

マンション売却をおこなう年の固定資産税は、日割り計算で買主に一部を割り振るケースが一般的です。
個人間で税金を割り振る理由は、課税の仕組みにあります。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課せられます。
1年の途中で所有者が変わっても、納税義務者や税額は変更されません。
そのままでは売主が物件を手放した後の税金まで支払うことになり、不公平となります。
そこで、個人間で税金を割り振り、負担の調整をおこないます。
それぞれが負担する税額は、以下の式で計算できます。
日割りの固定資産税＝年間の税額 ×（所有日数 ÷ 365）
マンション売却をおこなう年の所有期間がわかれば、売主と買主はそれぞれ税金を公平に分け合うことができます。

起算日の種類と影響

マンション売却をおこなう年の所有期間を考える際、起算日を何日とするかが問題となります。
起算日の考え方には、1月1日と4月1日の2種類があります。
前者は1月1日から12月31日、後者は4月1日から翌年3月31日を1年とみなします。
どちらを採用しても、引き渡し日に所有者が変わったとみなす点は同じです。
しかし、具体的な所有日数は起算日の種類によって異なり、固定資産税の負担額にも差が生じるため注意が必要です。
一例として、年間の税額が10万円、引き渡し日が9月6日のケースを考えます。
起算日を1月1日とすれば、売主の所有期間は248日となり、負担する税額は67,945円となります。
一方、起算日を4月1日とした場合、所有期間は158日に減り、負担する税額は43,288円となります。
年間の税額や引き渡し日は同じでも、起算日の違いにより負担額が変わるため、どちらを採用するかは重要な問題です。
なお、引き渡し日の当日は、買主の所有期間に含めるケースが多く見られます。

起算日の決まり方

2種類ある起算日のうち、関東では1月1日、関西では4月1日を採用する傾向があります。
しかし近年は1月1日を採用するケースが増えており、地域だけで判断できません。
また、マンションなどの売却にともない固定資産税の一部を買主に割り振るのはあくまで商慣習であり、法的な根拠や基準はありません。
どちらの起算日が適切かは一概に言えません。
そのため、最終的にはマンション売却を仲介した不動産会社の判断に委ねられる傾向があります。
契約書類などを用意した不動産会社の考え方が反映されやすいため、起算日は仲介を依頼する会社と相談しながら決めましょう。

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マンション売却で固定資産税を割り振る時期

マンション売却で固定資産税を割り振るとき、時期が問題になることがあります。
時期が問題となるケースと対応方法は、以下のとおりです。

時期が問題になるケース

時期が問題となるのは、正確な税額が判明していない時点でマンション売却を行う場合です。
年間の税額が記載された納税通知書は、毎年5月頃に届くのが一般的です。
5月以降にマンションを売却する場合は、通知書で年間の税額を確認できるため、売買の手続きに合わせて税金を割り振ることが可能です。
しかし、5月以前に売却する場合は、正確な税額が不明なため、対応方法が問題となります。

精算時期をずらす方法

マンション売却の時点で固定資産税の税額が判明していない場合、精算時期を後ろにずらす方法があります。
1年の途中でマンションを売却しても、売主が課税される点は変わらず、いずれ納税通知書が届きます。
公的な通知を受け取ってから精算を行えば、税額の誤りを防げるため安心です。
ただし、対応を後日にすると、売却後に買主へ再度連絡を取る必要が生じます。
必要に応じて連絡を取れるよう、マンション売却後の買主の連絡先は忘れずに確認しておきましょう。

昨年の税額を参考にする方法

正確な税額が判明していない状態でマンション売却のタイミングで精算を済ませたい場合は、昨年の税額を参考にするとよいでしょう。
税額の基準となる固定資産税評価額は、3年に1回の頻度で見直されます。
売却年が評価額の見直しの年でなければ、昨年の税額を基準にして問題ありません。
一方、見直しの年にあたる場合は、昨年と税額が変わる可能性があるため、納税通知書の到着を待ってから精算をおこなうほうが安心です。
ただし、昨年の税額を基準にし、売却のタイミングで精算を終えても差し支えありません。
実際に税額が変わっていた場合は、双方の負担額を後日に再計算し、過不足を調整する方法で対応できます。

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マンション売却で固定資産税を割り振るときの注意点

マンション売却で固定資産税を割り振るとき、いくつか押さえたい注意点があります。
売主にとっての主な注意点は、以下のとおりです。

納税義務者

先述のとおり、1年の途中でマンションを売却しても、固定資産税の納税義務があるのはあくまで売主です。
所有者の変更にあわせて買主に税額の一部を割り振るのは商慣習にすぎません。
厳密には買主に納税義務はなく、負担を拒否されるリスクがある点が主な注意点の一つです。
もし買主が負担を拒否した場合、売買に向けた条件交渉が長引くおそれがあります。

精算の条件

固定資産税を割り振る際の注意点の一つは、起算日などの条件を売買契約書に明記しておくことです。
起算日の違いによって税額は大きく変わります。
買主との条件に食い違いがあると、実際に税金を割り振る段階でトラブルになるおそれがあります。
そのため、起算日や所有期間に応じた税額、負担者の範囲などは書面に記載し、事前に十分に確認しておくことが望ましいです。

買主から受け取るお金の扱い

固定資産税分として買主から受け取るお金は、払い過ぎた税金の還付金ではありません。
本来は売主が全額負担する税額を買主に一部割り振った結果の金額であり、公的には売買価格の一部として扱われます。
たとえば、マンション本体の代金が2,000万円で固定資産税分が10万円の場合、合計2,010万円で不動産を売却したことになります。
売買価格が変わる場合の注意点は、税金が増える可能性があることです。
マンション売却で得た利益は譲渡所得と呼ばれ、課税対象となります。
固定資産税分の金額を売買価格に含めないと、譲渡所得が実際より低く算出されてしまいます。
税務署から脱税の疑いをかけられる恐れがあるため、固定資産税分の金額を買主から受け取った場合は、売買価格に必ず含めるようにしましょう。

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まとめ

マンション売却では、日割り計算によって固定資産税の一部を買主に割り振るのが基本ですが、税額がいくらになるかは起算日で変わります。
マンション売却の時点で正確な税額が判明していなければ、後日に対応するか、去年の税額を参考にしましょう。
主な注意点には、買主には納税義務がない、精算の条件は売買契約書に載せる、買主から受け取ったお金は売買価格に含めるなどが挙げられます。