買い先行での住み替えとは？メリット・デメリットと成功のコツを解説

マイホームの住み替えには、いくつかの方法があります。
旧居の売却と新居の購入の順番について、よく考えないまま住み替えを進めてしまうと、思わぬトラブルに発展することが注意点です。
そこで今回は、買い先行での住み替えとはどのようなものなのか、メリット・デメリット・成功のコツを解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

買い先行の住み替えとは

住み替えにおける旧居売却・新居購入の順番にお悩みならば、買い先行での住み替えについてチェックするのがおすすめです。

買い先行の内容

買い先行とは、その言葉のとおり、旧居の売却より先に新居の購入を済ませる住み替え方法です。
買い先行で住み替えをおこなう場合、全体的な流れは新居の購入から始まり、旧居の売主探し・旧居の売買契約・旧居の引き渡しへと進みます。
買い先行にはさまざまなメリットがありますが、おすすめできる方に条件があることは注意点です。

買い先行をおすすめできる方

マイホームの住み替えで買い先行をおすすめできるのは、旧居の売却代金を予算に組み込まず新居の購入資金を用意できる方や、新居の購入のために多くの預貯金を充てられる方です。
また、ゆっくり時間をかけて新居を探したい方も、買い先行での住み替えがおすすめです。
こうした条件に合わない場合、買い先行ではなく、売り先行での住み替えを検討してみましょう。

買い先行でローンを利用する場合

旧居の売却代金を手にする前に新居を購入する買い先行では、どのようなローンを利用できるか把握する必要があります。
預貯金で新居を購入できれば問題ありませんが、高額なマイホーム購入では、ローンで融資を受けるのが一般的です。
買い先行の住み替えでローンを利用する場合、ダブルローンまたはつなぎ融資のどちらかを選ぶことになります。
ダブルローンとは、旧居の住宅ローンと同様に新居でも住宅ローンを契約するもので、旧居の売却を終えるまで2本の住宅ローンを返済することが特徴です。
一方で、つなぎ融資とは、新居の購入で不足する資金を一時的に借りて、旧居の売却金で返済するものです。
いずれの方法を選択するにしても、具体的な返済負担をシミュレーションし、無理のない計画を立てることが大切になります。

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買い先行で住み替えをおこなうメリット・デメリット

買い先行での住み替えには多くのメリットがありますが、デメリットに注意が必要です。
それぞれの内容を把握したうえで、自分に合った住み替え方法を選びましょう。

メリット①新居をゆっくり選べる

買い先行で住み替えをおこなう場合、新居をゆっくり選べることがメリットです。
売り先行と買い先行で新居選びにかけられる時間を比較してみると、売り先行は新居を確保していない状態で旧居を売却することから、新居選びを急ぐ必要があります。
買い先行は、まず新居選びから住み替えの流れがスタートするため、納得できるまで時間をかけて新居を選べます。
売り先行では妥協して新居を購入する場合もありますが、買い先行では理想の新居をゆっくり選べることがメリットです。

メリット②仮住まいを用意する必要がない

買い先行で住み替えをおこなうならば、旧居を退去した後に仮住まいを用意する必要がないことがメリットです。
買い先行の場合、新居を先に購入していることから、旧居から直接新居へ引っ越せます。
一方で、売り先行で住み替えを進める場合、旧居の売却にともない退去してから新居を購入するまでの間に、仮住まいとして賃貸物件を契約する必要があります。
仮住まいには家賃がかかるほか、仮住まいへの入居時と退去時で2回、引っ越し費用が発生することに注意が必要です。

メリット③室内を空にした状態で内覧を受け入れられる

新居へ引っ越してから売却活動を始める買い先行は、旧居の室内を空にした状態で内覧を受け入れられることがメリットです。
売り先行だと、住んだ状態で内覧を受け入れることになり、内覧のたびに清掃や片付けをおこなう手間がかかります。
買い先行ならば、こうした清掃や片付けが不要になるのはもちろん、買い手候補が新生活をイメージしやすくなり、早期契約や有利な条件での契約が期待できることもメリットです。

デメリット①ローンの返済負担が重くなる

旧居の住宅ローンが残った状態で住み替えをおこなう場合、買い先行だとローンの返済負担が重くなることがデメリットです。
すべての買い先行でローンの返済負担が重くなるわけではありませんが、旧居の住宅ローンが完済前で、新居の購入に新たなローンをダブルローンで借り入れる場合は注意しましょう。
旧居の売却代金で旧居の住宅ローンを完済できる場合、返済負担が重くなるのは、旧居の売却が完了するまでの期間のみです。

デメリット②資金計画を立てにくい

買い先行での住み替えは、資金計画が立てにくいことがデメリットです。
買い先行で資金計画が立てにくいのは、旧居が実際にいくらで売れるかが不透明であるためです。
あらかじめ査定を受けて、おおよその売却金額を予測していたとしても、その価格で買い手がつくとは限りません。
したがって、査定金額どおりの売却を見込んで新居の購入予算を考えた場合、旧居が安値でしか売れず、ローン返済の負担が重くなる可能性があります。
さらに、安値でも買い手がつかず売れ残ってしまうと、2本のローン返済を続けていくことになり、生活に大きな影響を与えることがデメリットです。

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買い先行での住み替えを成功させるコツ

買い先行での住み替えを成功させるには、コツを把握しておくことが大切です。

コツ①売却価格の相場を把握する

買い先行での住み替えにおいて大きなリスクとなるのが、旧居の売れ残りや想定を下回る安値での売却です。
こうしたリスクを減らして買い先行での住み替えを成功させるには、売却価格の相場を把握することがコツといえます。
売却価格の相場を把握しないまま新居の予算を決めてしまうと、旧居の売却時に後悔する可能性があります。
住み替えをスタートさせる前には、周辺エリアで似た条件の不動産がいくらで売却できているか、最新の相場をチェックしてみましょう。

コツ②信頼できる不動産会社を選ぶ

売れ残りリスクや不利な売却リスクを回避して住み替えを成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことがコツです。
不動産売却時には、地元で信頼と実績がある不動産会社に、買主とのマッチングである仲介を依頼します。
この仲介を依頼するにあたり、誠実な対応で親身に買主を探してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産売却の実績が少ない不動産会社や、仲介手数料の安さだけをアピールしている不動産会社では、納得できる条件での売却ができない可能性があります。

コツ③新居購入と旧居売却を同じ不動産会社に依頼する

新居の購入と旧居の売却をスムーズに進めるためには、どちらの取引も同じ不動産会社に依頼することがコツです。
新居の購入を済ませてから、できるだけ早く旧居の売却を済ませるには、同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。
どちらも同じ不動産会社に依頼しておけば、新居の購入を進めながら、すぐに旧居を売却できるよう調整してもらえる可能性があります。
また、新居の購入と旧居の売却を別の不動産会社にした場合、連絡や手続きが複雑になるため、できるだけ同じ不動産会社にしたほうが負担を減らせます。

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まとめ

買い先行の住み替えとは、旧居の売却より前に新居を購入する方法です。
買い先行だと、ゆっくり新居を探せて仮住まいが不要になることがメリットですが、ダブルローンなど資金面で不安定になることはデメリットです。
買い先行での住み替えを成功させるためには、売却価格相場を把握したうえで、信頼できる不動産会社に依頼することがコツとなります。