契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？不動産売却で注意すべきポイント

不動産を売却する際には、物件の魅力や価格だけでなく、売主が負う法的責任についてもしっかりと理解しておくことが重要です。
2020年4月1日に施行された民法の大幅な改正により、従来の「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」へと制度が移行しました。
この変更は、不動産売買の現場に大きな影響を及ぼし、売主にも買主にも新たな対応が求められるようになっています。
この記事では、民法改正の背景とその違い、不動産売却するときのポイントについて、不動産会社の視点からわかりやすく解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正の背景と影響

旧来の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」が存在することが前提でした。
買主が注意しても発見できなかった欠陥に対してのみ、売主は責任を負う仕組みだったのです。
たとえば、購入前の内見では気づけなかった基礎部分のひび割れや床下のシロアリ被害などが、瑕疵にあたります。
こうした欠陥が発覚した場合でも、買主が「気づかなかった」ことを証明しない限り、売主に責任を問うのは難しい状況でした。
さらに「瑕疵」という言葉自体も一般にはなじみが薄く、制度の理解が進まない一因とされていました。

契約不適合責任とは？より明確で公正なルールへ

今回の民法改正で導入された「契約不適合責任」では、取引された不動産が契約内容と合致しているかどうかが判断基準となります。
たとえば、事前の説明で「雨漏りのない物件」とされていたにもかかわらず、実際には雨漏りが発覚した場合、それが「契約内容と異なる」ために売主に責任が生じます。
この改正により、「瑕疵が隠れていたかどうか」といった曖昧な判断ではなく、「契約に適合していたかどうか」という具体的で客観的な基準で評価されるようになったのです。
これにより、買主の権利が強化されるとともに、契約書の記載や説明内容の正確性が、より強く求められるようになりました。

不動産売却時には契約内容の明確化が必須に

不動産を売るときには、物件の状態や特徴を正確に契約書に記載することが、これまで以上に重要になっています。
これは、法律が変わり、契約内容と違う点があれば、買主がそれを伝えるだけで売主に責任が発生するようになったからです。
そのため、売主は取引前にきちんと情報を伝えておくこと（情報開示）が求められます。
これにより、あとでトラブルになるのを防ぐことができます。
「契約不適合責任」は、売主にとっては少し負担が増える制度ですが、信頼できる取引を進めるためには欠かせないルールと言えるでしょう。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？

2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称だけでなく、制度そのものも大きく変わりました。
この変更は単なる呼び名の変更にとどまらず、不動産取引における売主・買主の責任と権利に大きな影響を及ぼします。
続いては、両者の違いをわかりやすく解説します。

法的な責任の位置づけが変わった

以前の「瑕疵担保責任」は、法律であらかじめ決められた責任（法定責任）に基づいていました。
つまり、契約書に書かれていなくても、売主は見えない欠陥（隠れた瑕疵）に対して責任を負う必要があったのです。
一方、現在の「契約不適合責任」は、契約内容を守らなかったことによる責任（債務不履行責任）とされます。
これは、売主が契約通りの状態で物件を引き渡さなければならず、契約と違っていれば、買主はより幅広いケースで責任を追及できるという仕組みに変わったのです。

買主が請求できる権利の範囲が拡大

瑕疵担保責任では、買主がとれる手段は「契約の解除」または「損害賠償請求」に限られていました。
対して契約不適合責任では、以下のように複数の請求権が認められています。

●追完請求（修繕など）
●代金減額請求
●契約解除（催告・無催告）
●損害賠償請求

このように買主の選択肢が広がったことで、より柔軟かつ実務的な対応が可能になりました。

「隠れていたか」より「契約に合っているか」が重要に

瑕疵担保責任では、「隠れた欠陥」であることの証明が必要でした。
しかしこれは実際には非常に難しく、トラブルの元になっていました。
契約不適合責任では、「契約に適合しているかどうか」が基準になるため、客観的に判断しやすくなっています。
たとえば「築10年以内でリフォーム不要」と記載された物件に、壁のひび割れや配管の不具合が見つかった場合、これらは契約不適合とされ、売主に責任が生じます。
契約不適合責任の導入によって、買主の立場が保護される一方で、売主にはより詳細に売り物件の状態と契約内容の整合性が強く求められるようになったのです。

通知だけで可能になり請求手続きも柔軟化

瑕疵担保責任では、発見から1年以内に「請求」しなければなりませんでした。
契約不適合責任では「通知」するだけで権利が守られるため、手続きのハードルも下がりました。

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契約不適合責任のもとで不動産売却する際に押さえるべき4つの注意点

契約不適合責任が導入されたことで、不動産売却時の売主の責任はこれまで以上に重くなりました。
従来の瑕疵担保責任とは異なり、「契約内容に適合しているかどうか」が問われるため、契約時の記載や説明内容が非常に重要になります。
最後に、不動産会社として、売主の皆さまに知っておいていただきたい4つの重要なポイントをご紹介します。

注意点①「買主が知っていた」では免責されない

以前の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」でなければ売主の責任は問われませんでした。
しかし契約不適合責任では、たとえ買主が問題点に気づいていたとしても、契約書に記載されていなければ売主に責任が生じます。
これは大きな変更点であり、売却時には「相手が知っているだろう」といった憶測ではなく、しっかりと文書で明示することが重要です。

注意点②特約・容認事項は必ず契約書に明記する

契約不適合責任は、契約書に記載された内容を基準に判断されます。
仮に口頭で説明し、買主から了承を得ていても、書面に記載がなければ責任を免れることはできません。
騒音や越境、雨漏りの可能性など、問題になる点は「特記事項」や「容認事項」として契約書に必ず記載しましょう。
後のトラブルを防ぐためにも、不動産会社の担当者と相談しながら丁寧に対応することが大切です。

注意点③免責特約を設けてトラブル防止を

民法上では、契約不適合に気づいた買主が10年以内であれば通知できるとされており、これが売主にとって大きな負担となる場合もあります。
そこで「通知期間を引き渡し後3ヶ月以内」といった免責特約を契約書に盛り込むことで、売主のリスクを抑えることができます。
ただし、一方的に買主が不利にならないよう、バランスのとれた設定が求められます。

注意点④住宅診断で問題点を事前に把握

「住宅診断（ホームインスペクション）」は、建築士などの専門家が物件の状態を調査するもので、事前に問題点を明確にできます。
費用は5万円〜10万円ほどかかりますが、後から不適合が発覚し修繕対応や減額請求を受けるリスクを避けるためには、非常に有効な手段です。
不安を抱えるよりも、売却前に診断を受けて安心材料を増やすことが、売主にも買主にもプラスになります。

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まとめ

2020年の民法改正により、「契約不適合責任」が導入されたことで、不動産売却における売主の責任はより重く、具体的になりました。
契約書の記載内容や情報の開示方法が重要なポイントとなり、住宅診断の活用もトラブル回避に有効です。
トラブルのない不動産取引を行うためにも、今後の売却に向けて、しっかりと準備を整えておきましょう。