共同担保目録とは？記載内容の確認と取得方法も解説

不動産の売却手続きを進めるなかで、「共同担保目録」という聞き慣れない専門用語を耳にして、お困りではありませんか。
ご所有の不動産以外にも担保が設定されている場合、権利関係を正確に把握しておかないと、スムーズな売却や抵当権の抹消に支障をきたす恐れがあります。
本記事では、共同担保目録の基本的な役割から請求方法、そして取得が必要になる主なケースについて解説します。
これから不動産の売却や住宅ローンの完済を控えており、トラブルなく手続きを進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

共同担保目録とは

共同担保目録には、主に担保の対象となる不動産の範囲と、担保設定の関係を整理する役割があります。
まずは、この共同担保目録の基本的な定義と、記載されている内容について解説していきます。

概要と登記簿の関係

共同担保目録は登記事項証明書に添付され、同じ債権に結び付く担保を一覧で確認することが可能です。
登記事項証明書は物件別のため、融資で複数の不動産が担保に入ると、1件だけでは全体が見えにくいことがあります。
一方で、共同担保目録を見れば、関連する担保物件をまとめられ、権利関係の見落としも抑えやすくなります。
なお、この目録は別冊ではなく、登記事項証明書の末尾に綴じ込まれて交付されるのが特徴です。
通常請求では省略されるため、取得する際は「共同担保目録付き」と伝えておきましょう。

共同担保の仕組み

共同担保とは、1つの債権を守るために、複数の不動産へまとめて抵当権を設定する仕組みです。
抵当権は、返済が滞った場合に、債権者が担保不動産から優先して回収できる権利を指します。
住宅ローンでは、土地と建物が別の物件として扱われるため、両方に抵当権を付けて担保価値を確保することがよくあります。
また、融資額が大きい場合は、購入物件にくわえて、親族の不動産や投資用不動産が担保に入るケースも多いです。
このように、複数物件が同じ債権で結び付くと、売却や借り換えの場面で関係する物件が広がりやすくなります。
そのため、事前に共同担保の範囲を確認しておくと、手続きの段取りを立てやすくなるのです。

目録に記載される内容

目録には固有の記号や識別番号があり、その番号で目録を特定して管理しています。
同じ番号は、抵当権が記載される権利部にも載るため、どの抵当権と結び付くかを確認しやすくなります。
さらに、所在や地番などで不動産を特定でき、建物であれば種類や構造といった現況もわかるでしょう。
また、各不動産ごとの抵当権の順位や順位番号も記載されており、同じ債権に紐づくかを照合することも可能です。
抹消や追加の履歴も追えるため、関係物件を整理して手続きを進める際の助けとなります。

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共同担保目録の請求と取得方法

前章では、共同担保目録の定義について述べましたが、実際に確認するためには適切な手続きが必要となります。
ここでは、法務局の窓口やインターネットを利用した、具体的な取得方法についてわかりやすく解説します。

法務局窓口での請求

法務局の窓口で請求する場合は、登記事項証明書の交付請求書で「共同担保目録付き」を指定します。
その際、現在設定されている担保だけが記載された「現在の目録のみ」か、過去に抹消された履歴も含めた「全部の目録」かを選ぶ欄があります。
売却や現在の権利関係を確認するだけであれば、「現在の目録のみ」を選択すれば問題ありません。
請求書には、土地の場合は所在と地番、建物の場合は所在と家屋番号など、対象不動産を特定できる情報を記入しましょう。
また、目録は通常省略されることがあるため、チェック欄の確認や窓口での申告を忘れないことが大切です。
対象が複数ある場合は、職員に相談しながら必要な範囲を請求できるため、無理なく進められます。
なお、受け取った証明書は、権利部の後に目録が付いているかを確認しておくようにしましょう。

オンラインでの請求

登記・供託オンライン申請システムを使えば、窓口へ行かずに登記事項証明書の交付請求ができます。
まずは画面で対象の不動産を指定し、「共同担保目録付き」を選んで申し込みましょう。
共同担保は記載内容が多くなることもあるため、所在地や地番、家屋番号などの入力を送信前に見直しておくことが大切です。
手続きは、申請情報を入力して送信し、案内に沿って手数料を納付する流れになります。
また、受け取り方法も選べるため、都合に合わせて進めやすい点がメリットです。
届いた証明書は、記号や順位番号を確認しながら読むと、関係する不動産の範囲を整理しやすくなります。

状況に応じた使い分け

早めに内容を確認したい場合は、窓口で職員の案内を受けながら請求すると、進め方がわかりやすくなります。
日中に時間が取りにくい場合は、オンラインで申請を済ませて、受け取りだけ窓口にする方法も選べます。
どちらの方法でも、通常の交付では省略されることがあるため、「共同担保目録付き」と明示する点が大切です。
取得後は、権利部の目録番号を手掛かりに、抵当権の記載と目録を見比べると全体像を整理しやすくなります。
また、売却準備では不動産会社や司法書士と共有できるよう、早めに取得して保管しておきましょう。

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共同担保目録の取得が必要になる主なケース

ここまで、取得方法を解説しましたが、具体的にどのような場面でこの書類が求められるのかも押さえておきましょう。
最後に、不動産売却時や抵当権の手続きなど、共同担保目録が必要となる重要な場面について詳しく解説していきます。

不動産を売却する際

不動産を売却する場合は、共同担保目録で関連物件の有無を確認し、取引が対象物件だけで完結するかをおさえておきましょう。
共同担保が設定されている場合、同じ債権に結び付く物件が複数になるため、整理すべき担保の範囲が広がります。
目録を先に確認しておけば、売却対象外の土地や建物が含まれていないかを、早い段階でチェックしやすくなります。
さらに、親族の不動産が担保に入っているケースでも、関係者へ状況を共有しやすく、手続きを進めやすくなるでしょう。
なお、複数の不動産が共同担保になっているからといって、すべてを同時に売却してローンを「全額完済」しなければならないわけではありません。
金融機関の同意を得て売却代金の一部を返済に充てることで、売却する物件だけの抵当権を外してもらう「一部抹消（一部解除）」という手続きも可能です。
売買契約の前に全体像を把握し、早めに金融機関へ相談しておくことで、抹消手続きの段取りも立てやすく、引渡しまでの流れが整理しやすくなります。

抵当権を抹消する際

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記をして登記記録を整えておきましょう。
共同担保がある場合は、対象物件だけでなく、目録に載っている不動産も含めて抹消の範囲を確認する必要があります。
このとき目録を見れば、順位番号を照合しながら対象を整理でき、手続きの漏れを防ぎやすくなります。
また、金融機関から受け取った書類と見比べておくと、申請内容を確認しやすくなるでしょう。
司法書士などへ依頼する場合も、共同担保の範囲がまとまっていると説明がしやすく、段取りも立てやすくなります。
さらに、複数の不動産が関わる場合は、目録の一覧に沿って順に確認すると、落ち着いて進めやすくなります。

個人再生などの法的整理

個人再生は、裁判所の手続きで債務を整理し、返済計画を立て直す制度です。
住宅ローン特則を使う場合は、住まいを残すためにも、担保が付いた不動産を正確に把握しておく必要があります。
とくに、住宅ローン特則は対象の住宅に「住宅ローン以外の抵当権」が設定されていると原則として利用できないため、権利関係のチェックは死活問題となります。
共同担保目録を確認すると、住宅以外にどの不動産が担保に入っているか、意図しない抵当権が混ざっていないかがわかり、資料を整理しやすくなります。
また、記号や順位番号を照合して範囲を整理しておけば、抵当権の状況を説明しやすく、専門家との打ち合わせも進めやすいでしょう。
そのため、早めに目録を取得して全体像をおさえておくと、手続きの段取りが立てやすくなります。
目録をもとに担保の範囲を共有できれば、必要書類の準備も進めやすくなります。

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まとめ

共同担保目録とは、1つの債権に対して複数の不動産を担保にした際、関連物件の権利関係や全体像を一覧で確認できる書類です。
法務局の窓口やオンラインで登記事項証明書を請求する際、通常は省略されるため、「共同担保目録付き」と指定して取得しましょう。
複数物件が関わる売却やローン完済後の抵当権抹消、個人再生などの手続きを進める場面で、確認しておきたい資料となります。