相続後の不動産売却の注意点！物件の名義・手続きの期限・媒介契約を解説

故人の建物や土地を相続後に売却するときは、押さえたい注意点がいくつかあります。
準備が不十分なままで売却手続きを始めると、建物や土地を思うように手放せない事態となりかねません。
そこで今回は、相続後の不動産売却で押さえたい主な注意点として、物件の名義・手続きの期限・媒介契約の3つを解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

相続後の不動産売却の注意点①物件の名義

相続後の不動産売却の注意点は、まず物件の名義にあります。
物件の名義に関して押さえたいポイントは、以下のとおりです。

相続後の名義

故人の建物や土地を相続したときは、物件の名義を変更しなくてはなりません。
物件の名義は法務局に登録されており、相続直後はまだ故人の名前が載っています。
法務局に登録されている名義を相続人に変更しないと、不動産売却をおこなえません。
相続にともなう名義変更の手続きは、相続登記と呼びます。
相続登記の手続きは、指定の申請書に必要事項を記入し、必要書類とあわせて法務局に提出するだけです。
しかし、一般的に煩雑な手続きとなりやすいため、専門家である司法書士に適宜委託しましょう。

名義人の決め方

相続人が複数いるときは、遺産の不動産を誰の名義にするのかが問題です。
新たな名義人の決め方には、法定相続分に合わせる、遺言書の指定に従う、遺産分割協議で決めるなどがあります。
法定相続分に合わせる方法は共有分割と呼び、法令の定める割合にしたがって、全相続人で不動産を共有します。
全員が名義人となり、遺産の不動産を公平に分けられるのがメリットです。
しかし、共有分割には後述する注意点があるため、実施には慎重な判断が求められます。
故人が生前に遺言書を作っており、不動産の分け方が載っていれば、指定に従うのがひとつの方法です。
遺言書がなく、法定相続分での分割も避けたいなら、相続人同士での遺産分割協議で次の名義人を決めましょう。

共有分割の注意点

共有分割の注意点は、権利関係が複雑になることです。
相続人同士で共有している不動産は、全員の同意がないと売却できません。
また、不動産売却に全員が同意したら、希望価格の話し合いが必要です。
希望価格について全員で意見を統一していないと、買主から値下げ交渉を受けたとき、判断に困るおそれがあります。
権利関係の複雑さから、不動産売却の手間が増えてしまうのは、事前に確認したい注意点です。
くわえて、共有者の誰かが亡くなると次の相続が起き、権利関係がより複雑になるおそれがあります。
何度も相続が起きて共有者が次々に増えていくと、全員の意思を統一しにくくなり、不動産売却のハードルがさらに上がってしまいます。

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相続後の不動産売却の注意点②手続きの期限

相続後の不動産売却で節税を意識するときは、手続きの期限が注意点となります。
手続きの期限に関するポイントは、以下のとおりです。

期限の目安

故人の建物や土地を売却するときは、相続から3年以内に手続きを終えるのがひとつの目安です。
相続から3年以内の不動産売却なら、取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除を使える可能性があります。
取得費加算の特例とは、相続の時点で納めている相続税の一部が、不動産の取得費として認められる制度です。
相続空き家の3,000万円特別控除とは、売却益から3,000万円が控除される制度です。
どちらの特例も、課税対象である売却益を通常より減らせるため、節税につながります。
ただし、どちらの特例にも要件があり、使用できる方が限られるのが注意点です。
要件のひとつにあたるのが、相続後の不動産売却のタイミングです。

特例の期限

上記2つの特例を使用するには、相続した不動産を、要件の定める期限までに売却しなくてはなりません。
相続から3年以内が目安であり、厳密な期限はそれぞれの特例で異なります。
取得費加算の特例では、相続税の申告期限の翌日より3年が経過する日までとされます。
相続空き家の3,000万円特別控除では、相続開始日から3年が経過する日の属する年の12月31日までです。
厳密には、相続から3年が過ぎても、両特例を使用できる可能性があります。
しかし、相続後の不動産売却では、名義変更から引き渡しまでに半年以上かかりやすいのが注意点です。
相続から3年が過ぎた段階で不動産売却が終わっていないと、特例の期限に間に合わないおそれがあります。
そのため、特例での節税を希望するなら、相続から3年以内を目安に不動産売却を進めたほうが安心です。

そのほかの要件

上記の特例の要件は、不動産売却のタイミングだけではありません。
取得費加算の特例では、まず相続や遺贈で遺産を受け取っていることが必要です。
また、遺産を受け取ったときに相続税が課せられていることも、要件に含まれます。
相続空き家の3,000万円特別控除では、対象の空き家が相続の直前まで被相続人の住居であったことなどが必要です。
特例を使用したいときは、不動産売却のタイミング以外の要件もよく確認しましょう。

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相続後の不動産売却の注意点③媒介契約

相続後の不動産売却では、不動産会社と媒介契約を結ぶ可能性があります。
媒介契約とは、不動産会社に売買の仲介を依頼するときに結ぶものです。
しかし、媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なるため注意しましょう。
各媒介契約の特徴や選び方は、以下のとおりです。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、REINSへの登録義務が無い種類です。

また、売主が自分で見つけた買主とも売買契約を結べます。
登録義務がないので、他の媒介契約と比べて不動産の売却を知られにくいのが、売主にとってのメリットです。

不動産の売却を他人に知られたくないなら、一般媒介契約が向いています。

ただし、売主への報告義務もないため、売却活動の状況を定期的に把握したいときには不向きです。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、一度に1社にしか仲介を依頼できない種類です。
不動産売却の窓口を特定の会社に限定する形となりますが、売主が自分で見つけた買主とは独自に売買契約を結べます。
窓口を1社に限定し、良い買主を不動産会社のほうで集中的に探してほしいときなどには、専任媒介契約がおすすめです。
また、一般媒介契約と違って売主への報告義務があり、売却活動の状況を定期的に把握できます。
不動産会社からの報告を希望するなら、専任媒介契約を検討しましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、一度に1社にしか仲介を依頼できず、さらに売主が自分で見つけた買主とも、独自には売買契約を結べない種類です。
ほかの媒介契約より制限が強く、買主探しや売却手続きはすべて依頼先の会社をとおしておこないます。
依頼先の会社が仲介を一手に引き受ける形となるため、対応の優先度が上がりやすいのが売主にとってのメリットです。
自分の不動産を優先的に売り込んでもらい、少しでも早く買主を見つけたいときなどには、専属専任媒介契約が向いています。
また、売主への報告義務が、専任媒介契約よりも短い間隔で設定されています。
そのため、よりこまめに売却活動の状況を知りたいときにもおすすめです。

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まとめ

相続後の不動産売却の注意点には、まず物件の名義を故人から相続人に変更しないと、建物や土地を売り出せないことが挙げられます。
また、不動産売却後に特例を使って節税したいなら、相続から3年以内を目途に手続きを終えたいところです。
売却活動にあたって不動産会社に仲介を依頼するときは、媒介契約に3つの種類があり、それぞれで特徴や向き不向きが異なるのが注意点です。