中古マンションの築年数による価格推移は？購入の注意点をご紹介

中古マンションを購入するときは、築年数によって価格が大きく変動します。
築年数が古いほど価格も下がることから、マンションとして使用できる年数に限界はあるのかと疑問に思う方もいるでしょう。
今回は、中古マンションの築年数による価格の推移や築年数の限界、購入における注意点についてご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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中古マンションの築年数による購入価格の推移

中古マンションの買い時を見極めるためには、購入価格の推移を把握しておくのがおすすめです。
一般的に、中古マンションの価格は築年数の影響を受け、年々下がっていく傾向にあります。
これは、中古マンションをはじめとする建物の価値が、経年劣化の影響を受けるためです。
ただし、該当の中古マンションが人気のあるエリアに建っている、再開発の対象エリアに建っているなどのケースでは、価格が上昇することもあります。

築20年程度で価格は横ばいになる

中古マンションの購入価格は、築20年前後が経過すると横ばいになる傾向にあります。
新築から中古マンションになる時点で価格は大きく下がりますが、その後も築10年頃までは価格が高いまま推移するのが一般的です。
これは、築10年頃までは築浅物件としての評価が高く、購入の需要が高い点に理由があります。
一方で、築年数が10年を超えると、新築時点よりも大きく価格が下がってしまい、築20年頃には下がりきって横ばいになるのです。
ただし、すべての中古マンションが築20年で横ばいになるわけではなく、マンションの需要によって状況は変化します。

築年数から見た中古マンションの買い時

築20年を超えた中古マンションは、すでに価格が下がりきって横ばいになっているため、それ以上大きく資産価値が減らないとも考えられます。
築年数と価格との相関から見た築20年の中古マンションは、買い時といえるでしょう。
ただし、築年数が20年を超えると、必ずどのマンションも同じように価格が横ばいになるわけではありません。
実際に購入に向いている時期かどうかは、中古マンションごとの条件により、検討する必要があります。
一度検討していた中古マンションが別の方に購入されてしまうと、似た物件を探すのに時間がかかる可能性もあるため、良い物件が見つかったら前向きに購入を検討するのがおすすめです。

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中古マンションの築年数の限界

中古マンションを購入するときは、価格だけでなく、耐久性にも目を向けることが大切です。
築年数が古く価格が安いマンションは、それだけ経年劣化が進んでいるともいえます。
したがって、中古マンションを探す前に、その築年数に限界はあるのかを知っておくのが望ましいです。

中古マンションの寿命の限界

国土交通省によれば、鉄筋コンクリート造の建物の寿命の限界は、117年程度とされています。
鉄筋コンクリート造のマンションは、メンテナンスの状況次第で寿命が変動する建物です。
外壁塗装など、必要なメンテナンスを細かくおこなっていれば、150年は建物を使用できるとの見解もあります。
一方で、日本国内では、築40年ほどで建て替えられたマンションが多く、メンテナンスの状況が悪ければあまり長くは住めません。
適切なメンテナンスが実施されているかどうかで、寿命の限界が60年以上変わってしまいます。
築20年以上の中古マンションを購入するのであれば、メンテナンス状況を確認する必要があるでしょう。

法定耐用年数は使用できる限界ではない

中古マンションの価値を算出する方法として、法定耐用年数と呼ばれる基準が用いられることがあります。
法定耐用年数とは、財務省が定めた建物の税法上の価値がなくなるまでの年数のことです。
これによると、マンションのような鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は、47年になっています。
ただし、これはあくまでも、新築時点から建物の価値がなくなっていくまでの年数を定めたものであり、建物そのものの使用限界ではありません。
したがって、築20年の中古マンションを購入したら、あと27年間しか住めないといった状態になるわけではないのです。
一方で、マンションのメンテナンスの状態が悪ければ、この法定耐用年数を迎えるより前に、建て替えになる可能性もゼロではありません。

マンションは100年使える可能性がある

マンションは、適切なメンテナンスさえおこなっていれば、100年以上も建物を使用できる可能性があります。
長く使用できるマンションを購入するためには、マンションに適用されている耐震基準を確認することが大切です。
1981年以降に採用されている、新耐震基準が適用されている建物であれば、比較的強い揺れにも耐えられる可能性があります。
また、配管や給水管のメンテナンスがしやすく、建物とともに使い続けられるかも重要です。
配管のメンテナンスが難しいと、せっかく建物自体をもたせられても、配管が原因で寿命を迎える可能性があります。

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築年数が古い中古マンションを購入する注意点

築年数が古い中古マンションを購入するときは、さまざまな注意点を考慮する必要があります。
こうした注意点は、マンションを購入するための資金計画や、購入後のランニングコストに影響する可能性が高いです。

住宅ローンに制限がかかる可能性がある

築年数が古い中古マンションを購入するときの注意点は、住宅ローンの存在です。
不動産は高額な財産であるため、一般的には金融機関から住宅ローンを借りて購入します。
しかし、築年数が古い中古マンションを購入しようとすると、住宅ローンの返済期間や借入限度額が制限される可能性があるのです。
金融機関によっては、返済期間を法定耐用年数から築年数を引いた年数に制限しています。
そのため、築年数が古くなるほど返済期間が短くなってしまい、借りられる金額が少なくなる、1か月あたりの返済額が高額になるなどに注意が必要です。
中古マンションを購入するときにどのような制限がありそうか、各金融機関の提示する条件を確認しておく必要があります。

住宅ローン控除を利用できない可能性がある

築年数が古い中古マンションの注意点は、購入後に住宅ローン控除を利用できない可能性があることです。
住宅ローン控除とは、不動産を購入するために住宅ローンを組むと、毎年年末のローン残高に応じて、所得税や住民税を減税できる制度を指します。
住宅ローン控除はどのような不動産の購入でも適用できるわけではなく、中古マンションのような既存住宅では1982年以降の建築であるか、新耐震基準に適合していなければなりません。
また、住宅ローンの返済期間が10年以上あること、年間所得合計が3,000万円以下であることなど、ほかにもいくつかの適用要件があります。

修繕積立費が安定していない可能性がある

築年数の古い中古マンションの注意点は、修繕積立費が安定していない可能性があることです。
修繕積立費の支払い方法には、年数が経過するほど値上がりする段階方式と、最後まで同じ金額を支払い続ける均等化の2種類があります。
修繕積立費が均等化されていると、支払額は高めからスタートするものの、将来的な負担を抑えて支払いを安定させられるのがメリットです。
一方で、段階方式では最初の負担こそ軽いものの、大規模修繕が近づくにつれて金額が高くなり、積立が安定せず修繕費が不足する可能性があります。
修繕積立費の支払い方法として、どちらが採用されているかをチェックするのも、注意点の1つです。

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まとめ

中古マンションの価格は、築20年程度で下落が落ち着き、横ばいになる傾向にあります。
鉄筋コンクリート造であれば、メンテナンス次第で100年はもつとされていますが、状態が悪いと限界が来るのも早いです。
築年数が古い中古マンションを購入するときは、住宅ローンや住宅ローン控除の制限にも注意すると良いでしょう。