相続した不動産を売却する流れとは?相続にかかる税金や注意点をご紹介
相続する予定の不動産がある場合、実際に不動産を相続したら何をすれば良いのか不安になる方も多いでしょう。
相続が発生した場合の流れを事前に知っておくと、万一の場合でも安心です。
そこで今回は、相続した不動産を売却するまでの流れとはどのようなものか、相続にかかる税金や注意点についてご紹介します。
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相続した不動産を売却するまでの流れ
相続した不動産を売却するには、さまざまな手続きが必要です。
ここからは、相続した不動産を売却するまでの流れをご紹介します。
相続する財産と相続人を確認する
相続した不動産を売却するには、まず相続財産と相続人を確認します。
遺言書がある場合は、その内容に従って相続手続きを進めます。
遺言書がない場合は、相続人を特定するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取得し、親族関係にある方をすべて確認して相続人を確定します。
相続人が確定したら、相続財産を調査し、内容を確定します。
相続財産には不動産のほか、預貯金や株式などの有価証券、ゴルフ会員権、宝石や貴金属なども含まれます。
必要書類を準備する
相続手続きには、多くの書類が必要となるため、早めに必要書類の準備を進めましょう。
必要書類には、相続人全員の戸籍謄本、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、被相続人の住民票の除票、不動産を取得する方の住民票が含まれます。
また、相続する不動産に関しては、固定資産評価証明書や登記申請書も必要です。
さらに、遺言による相続の場合は遺言書、遺産分割協議による相続の場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要となります。
相続登記の申請をする
相続する財産が確定し、不動産を相続することになった場合、相続不動産の相続登記をおこないます。
2024年4月から相続登記は義務化されており、不動産を相続した場合、被相続人の名義から相続人の名義に変更しなければならなくなりました。
相続登記の申請を済ませたら、相続の発生から10ヶ月以内に相続税の申告と納付をおこないましょう。
ただし、相続税には基礎控除額があり、遺産総額が基礎控除額を下回る場合は、申告の必要はありません。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
相続した不動産の名義変更が完了したら、売却を依頼する不動産会社を決めて、媒介契約を結ぶ流れとなります。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自己で購入希望者を見つけることも可能です。
専任媒介契約は、1社のみとの仲介契約ですが、自己で買い手を見つけることもできます。
一方、専属専任媒介契約は、1社のみとの契約で、自己で買い手を見つけた場合でも、不動産会社を通じて契約をおこなう必要があります。
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相続した不動産売却にかかる税金
相続した不動産を売却する場合は、税金を納めなければなりません。
ここからは、不動産売却にかかる税金の種類と計算方法、不動産売却に使える控除や特例をご紹介します。
不動産売却にかかる税金の種類と計算方法
不動産売却にかかる税金には、印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税などがあります。
印紙税は、不動産売買契約書に記載する金額に応じて納める税金で、所定の金額の収入印紙を契約書に貼り付けて納税します。
印紙税の金額は、取引金額に応じて次のように定められています。
100万円超え500万円以下で1,000円、500万円超え1,000万円以下で5,000円、1,000万円超え5,000万円以下で1万円です。
また、5,000万円超え1億円以下で3万円、1億円超え5億円以下で6万円です。
登録免許税は、不動産売買による所有権移転登記に必要な税金ですが、通常は買主が負担するため、売主の負担はありません。
また、不動産売却に関連する仲介手数料や司法書士への報酬などには消費税がかかります。
さらに、不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、不動産を所有していた期間によって税率が異なるため、相続した不動産の所有期間を計算する必要があります。
被相続人が取得した日から相続人が売却する前の期間を基に計算し、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得となります。
税率は、短期譲渡所得の場合、所得税30%、住民税9%、復興所得税が所得税額の2.1%で、合計税率は39.63%となります。
長期譲渡所得の場合は、所得税15%、住民税5%、復興所得税が所得税額の2.1%となり、合計税率は20.315%です。
譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得=売却金額―取得費(購入時価格+購入時費用―減価償却費)-譲渡費用
不動産売却に使える控除
不動産売却時に利用できる控除のひとつに、相続空き家の3,000万円控除があります。
相続により取得した空き家を耐震リフォーム後に売却するか、取り壊して更地にして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除が受けられます。
ただし、相続の開始があった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡しなければならないため、期限に注意が必要です。
不動産売却に使える特例
親から相続した家に子どもが住み続けている状態で、その家を売却する場合、マイホームを売却した場合の特例として、最高3,000万円の特別控除が受けられます。
この特例は、所有期間に関わらず利用でき、さらに10年以上所有していた場合は、長期譲渡所得の税率をさらに引き下げることが可能です。
また、令和元年には、価格が400万円未満の空き家を売却する場合に、不動産会社が請求できる報酬が18万円+消費税まで引き上げられる特例が導入されました。
これにより、金額の低い空き家の売却に消極的だった不動産会社が、より積極的に売却活動をおこなうようになり、売却の可能性が広がっています。
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相続した不動産を売却する場合の注意点
相続した不動産を売却する場合は、手続きの期限などさまざまな注意点があるので、事前に把握したうえで売却を進める必要があります。
ここからは、相続した不動産を売却する場合の注意点についてご紹介します。
相続登記に関する注意点
不動産を相続した場合の注意点として、令和6年4月1日より相続登記の申請が義務化される点があります。
不動産を相続した場合、3年以内に相続登記をおこなう必要があるため、相続が発生したら早めに遺産分割協議をおこない、相続を確定させましょう。
また、相続した不動産の売却にかかる所得税の優遇制度も相続から3年以内という期限があるため、こちらも注意が必要です。
契約不適合責任に関する注意点
不動産売却時の注意点として、もし不動産に欠陥があった場合、正直に告知して契約不適合責任を避けることが挙げられます。
契約不適合責任とは、契約内容に適合しない場合に売主が責任を負うものであり、売買契約書に欠陥を明記し、買主の了承を得ていれば責任を回避できます。
把握している欠陥については、隠さずに買主に告知し、契約書にしっかりと記載することが重要です。
遺産分割協議における注意点
相続した不動産を売却する場合の注意点として、遺産分割協議を早めに進めることが挙げられます。
遺産分割協議自体に法的な期限はありませんが、相続税の課税対象となる場合、相続税の申告期限は相続発生から10か月と短いため、それまでに協議を終わらせておくことが望ましいです。
遺産分割協議は、最終的に相続人全員の署名捺印が必要で、進まない場合には家庭裁判所で調停を申し立てる必要があることもあります。
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まとめ
相続した不動産を売却する流れは「相続する財産と相続人の確認」「必要書類の準備」「相続が確定したら不動産会社と媒介契約を結ぶ」の順に進みます。
不動産売却にかかる税金は、印紙税、登録免許税、消費税、不動産売却にかかる所得税などです。
相続した不動産の売却には、相続登記、契約不適合責任、遺産分割協議に関する注意点があります。
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