不動産の相続登記が義務化された背景は？主な改正内容を解説！

不動産を相続したら、名義変更の手続きをおこなう必要があります。
この名義変更の手続きは、「相続登記」とも呼ばれており、2024年4月1日から義務化されました。
今回は、相続登記が義務化された背景や罰則の内容とともに、相続したくない土地があったときの手続きを解説します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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不動産の相続登記が義務化された背景

相続登記が義務化された背景は、以下のとおりです。
不動産の相続前に確認しておくと、直前で慌てずに済むでしょう。

義務化の背景①所有者不明の不動産が増加した

相続登記が義務化された背景としてまず挙げられるのは、所有者不明の不動産が増えたことです。
所有者不明の不動産とは、登記簿を調べても所有者が判明しない不動産を指します。
また、所有者が判明している状態でも、その所有者に連絡が付かないケースでは、所有者不明として扱われるのが一般的です。
国土交通省の調査によると、所有者不明の不動産は日本国土の24%程度を占めると想定されています。
これは、九州全土の面積を上回っており、そのまま放置されると、治安悪化やゴミの不法投棄など社会問題につながりかねません。
所有者不明の不動産が増えた大きな要因は、相続登記の未了です。
相続登記がされないと、登記簿上の所有者が故人のままとなり、その状態が長年放置される傾向にあります。
このようなケースでは、相続人が音信不通や行方不明になりやすく、所有者不明の不動産となってしまうのです。
所有者不明の不動産をこれ以上発生させないために、相続登記の義務化が決定されました。

義務化の背景②メガ共有状態の不動産が増加した

メガ共有とは、相続が数次にわたり、推定される相続人が著しく増えた状態です。
相続登記を済ませていないと、相続人が相続の発生ごとに増えていき、メガ共有状態となる可能性があります。
メガ共有状態となった不動産は、管理行為や処分行為がしにくく、そのまま空き家として放置されてしまうケースがあります。
手付かずの不動産が増えることを防ぐためには、相続登記を済ませ、所有者を明確にしておかなくてはなりません。
このような背景から、不動産の相続登記が義務化されたのです。

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不動産の相続登記で義務化される内容とその罰則

不動産相続で失敗しないためには、相続登記の改正項目とその罰則を把握しておかなければなりません。
主に以下の3項目があるので、それぞれポイントを確認しておきましょう。

改正内容①相続登記の申請義務化

法改正により、不動産の相続後には相続登記の申請が義務化されました。
相続登記の申請期限は、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内です。
遺産分割協議が成立したケースでは、その成立日から3年以内が期限となります。
正当な理由なく、期限内に申請・手続きをおこなわなかったときは、罰則の対象となるので注意が必要です。
罰則の内容は状況によって異なりますが、多くのケースで10万円以下の過料が科せられます。
なお、法改正前に相続した不動産に関しても、相続登記の対象です。
2027年3月31日までに申請をおこなう必要があるので、忘れずに手続きをしましょう。

改正内容②相続人申告登記の創設

相続登記の手続きを義務化するにあたって、相続人申告登記の創設がおこなわれました。
これは、相続登記の手続きを簡略化するものです。
相続人申告登記の創設がおこなわれた背景には、手続きの複雑化や期限内に必要書類を提出できない事情が挙げられます。
不動産の相続では、遺産分割協議がまとまらないケース、必要書類を集めるのに時間がかかるケースがあり、期限内に相続登記がおこなえないリスクが想定されます。
そのようなケースでも相続人が簡易に義務を履行できるよう、相続人申告登記が創設されたのです。

改正内容③登記名義人の氏名・名称および住所変更登記の義務付け

登記名義人の氏名・住所変更登記をしていないと、所有者不明の不動産を増やす原因につながります。
法改正により、登記名義人の氏名・名称および住所に変更があったときは、期限内に申請をしなければなりません。
変更登記の期限は、その変更があった日から2年以内です。
この義務に違反し、変更登記の申請を怠ったときには、5万円以下の過料に処せられるので注意しましょう。
なお、会社・法人の本店移転登記も同様の期限、罰則となっています。
不動産の相続後には、さまざまな手続きを踏まなければならないので、あらかじめ入念なスケジュール管理をしておくことが大切です。
そのためにも、手続きごとの期限はきちんと把握しておきましょう。

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相続登記義務化で知っておきたい相続したくない不動産の取り扱い

相続登記の義務化によって、相続したくない不動産は所有権を放棄して、国庫に帰属できます。
しかし、この制度を利用するには、いくつか注意点を押さえておかなければなりません。
以下で、相続したくない不動産の取り扱いについて、制度の内容や手続きを確認しておきましょう。

すべてのケースで土地所有権放棄が利用できるわけではない

相続したくない不動産があるからといって、すべてのケースで土地所有権放棄が利用できるわけではありません。
建物がある土地や境界線などの紛争を抱えている土地、道路への使用が予定されている政令で定められた土地は、国庫に帰属できないので注意が必要です。
相続で負担になる可能性のある農地や山林などを手放したいときは、法務局に申請後、国有地として扱えます。
要件を満たさなければ、制度を利用できないので、事前に相続予定の不動産がどのような状態か把握しておきましょう。

相続したくない不動産を国庫に帰属するなら審査の必要がある

相続したくない不動産を国庫に帰属したいなら、法務局に申請した後、審査を受ける必要があります。
不動産の相続人が法務大臣に承認申請をおこない、その内容を審査するのが一般的です。
一定の要件を満たしていれば、法務大臣の承認を得て土地所有権を放棄できます。
土地の所有権を放棄すると、相続登記の義務はなくなります。
手続きの手間を省けるので、相続したくない不動産があるときに活用してみましょう。
審査の結果、不承認となったケースでも、不承認処分の取り消しを求める抗告訴訟や行政不服審査で救済を求められます。

土地所有権放棄を利用するには負担金を支払わなければならない

相続したくない不動産を国庫に帰属するには、負担金として20万円を国に納めなければなりません。
これは、土地を手放してから10年分に相当する管理費です。
ただし、面積や土地の状況に応じて負担金は変わる可能性があるので注意しましょう。
制度を利用する予定がある方は、事前に負担金の額を確認しておくことをおすすめします。
また、負担金は納入告知書が送付された日から30日以内に納付するのが原則です。
負担金を納付しないと、国庫帰属の承認が失効し、申請が振り出しに戻ってしまう可能性があります。
申請時には審査手数料も支払う必要があるので、忘れずに納付を済ませましょう。
審査手数料は、土地1筆あたり1万4,000円かかります。

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まとめ

不動産の相続登記が義務化された背景は、所有者不明の不動産やメガ共有不動産が増えたことです。
法改正により、相続登記の申請義務化、相続人申告登記の創設、氏名および住所変更登記の義務付けが決定されました。
土地所有権放棄を利用するには、法務局で申請後、負担金を支払う必要があるので、事前に内容を確認しておきましょう。