認知症になった親の不動産は売却できない？成年後見制度についてご紹介

不動産売却は親が生きているうちに進めるのがおすすめですが、認知症になると難しくなります。
本人の意思で経済活動や法律行為ができないため、トラブルになることも多いです。
そこで今回は、認知症の親の不動産は売却できないこと、認知症の親が所有している不動産の売却にまつわるトラブルや成年後見制度についてご紹介します。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

認知症の親が所有している不動産は売却できない

親が認知症になってしまうと、親の名義になっている不動産は売却できないため注意しなければなりません。
親が生きている間、親の判断能力が残っていれば不動産を売却できます。
しかし、認知症になって正常な判断が難しくなると、不動産も売却できなくなるのです。

認知症では意思能力がないとみなされる

認知症になると、原則として不動産を売却できないのは、本人に意思能力がないとみなされるためです。
意思能力とは、自分がおこなっている行為によってどのような法律的結果が生じるかを判断する能力を指します。
認知症になると、意思能力を欠くことが多く、不動産を売却したこと自体を認識できない可能性が高くなります。
認知症と診断されても、症状の進行が軽微で意思能力があると判断されれば、不動産は売却できます。
逆に、意思能力がないとみなされる状態で無理に親の不動産を売却しても、その契約は無効となる可能性が高いです。

認知症になると委任状が無効になる

判断力や意思能力が十分な状態であれば、親が入院などで自力で不動産を売却できない場合でも、委任状を作成して子どもに売却を任せることができます。
一方、認知症が進行して意思能力がないとみなされると、委任状を作成して不動産を売却することもできません。
委任状を作成する際は、誰が誰に、どの不動産の売却を任せるのか、また、どこまでの権限を行使してよいのかを明記する必要があります。
認知症になって意思能力がなくなると、委任状に記載すべき内容を判断できず、自力で作成することができなくなります。
そのため、法律的に有効な代理人を立てられず、親の不動産を売却することができなくなります。
同居している子どもなどの親族であっても、認知症になった親の代理人としては認められないため、注意が必要です。
親が認知症になると、原則としてそのままでは不動産を売却することができなくなります。

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認知症になった親の不動産売却にまつわるトラブル

不動産は高額な資産であり、同時に処分が難しい財産でもあります。
相続によって取得するとしばらく管理しなければならず、タイミングを逃すと良い条件で売却できません。
そのため、認知症になった親の不動産の処分を巡り、親族間でトラブルになることは多いです。

親族が勝手に不動産を売却してしまう

認知症になった親の不動産に関するトラブルでよく見られるのは、兄弟姉妹や親族が親の不動産を勝手に売却してしまうことです。
勝手に不動産を売却した場合でも、認知症の方が所有している不動産の売却は基本的に無効とされます。
認知症が進行していると、親は該当の不動産が売却されたことを正確に認識できません。
そのため、生前贈与などで名義が譲られていない限り、子どもや親族であっても不動産の売却はできません。
勝手に売却された不動産の取引が無効にならないケースでも、実際に相続が発生した際にはトラブルになる可能性があります。
不動産を相続する権利がある方は、遺産相続について民事訴訟を起こすことが可能です。
そのため、相続が発生する前に親族間でトラブルが起こらないよう、勝手に不動産を売却しない、またはされないようにすることが重要です。

介護費用の捻出が難しくなる

認知症の親を介護するためには、さまざまな介護費用がかかります。
自分で介護するにせよ、介護施設に入居するにせよ、いずれにしても介護費用を捻出する必要があります。
親の判断能力が残っていれば、不動産を売却して介護費用を用意することが可能です。
しかし、親が認知症になると、介護費用を用意するために不動産を売却することが難しくなります。
家庭裁判所に認められた売却であっても、不動産を相続する予定の相続人には事前に相談しておく必要があります。

認知症の親が不動産を買わされることもある

不動産に関するトラブルとしては、売却以外にも親が不動産を買わされるケースがあります。
認知症を発症している場合、基本的に不動産の売却だけでなく、購入もできません。
仮に親自身が売買契約を結んでいても、その取引は無効となります。
親の介護をするためだとしても、親の預金などを勝手に使って不動産を購入することはできません。
介護のために不動産を購入したい場合や、家をバリアフリー仕様にリフォームしたい場合は、親族間で話し合う必要があります。
こうした不動産売買がどの時点で無効になるかは判例によりますが、アルツハイマー型認知症の場合、中程度の進行で意思能力がないとみなされることが多いです。

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認知症の親の不動産を売却するための成年後見制度

親が認知症になったときに不動産を売却する方法がないわけではありません。
成年後見制度によって、本人が指定するあるいは家庭裁判所に認められた後見人がいれば不動産の売却も可能です。
ただし、成年後見制度はどのようなときにでも気軽に活用できるわけではなく、いくつかの制限が存在します。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などが原因で判断能力が低下した方の代わりに、財産や契約の管理をおこなう後見人を立てることができる制度です。
新しく契約を結ぶだけでなく、認知症になった方が結んだ契約を解除することも可能です。
不動産の売却についても、認知症になった方本人の生活費や介護費用を捻出するための売却であれば、後見人がおこなうことができます。
一方で、不動産を売却して新しく投資用の不動産を購入するなどの行為は、たとえ認知症の方本人の財産を増やす目的であってもできません。

成年後見制度の種類

成年後見制度には、大きく分けて法定後見制度と任意後見制度の2種類があります。
法定後見制度は、本人が認知症を発症して判断能力が低下してから、親族などが家庭裁判所に申し立てて後見人を選任してもらう制度です。
任意後見制度は、まだ本人の判断能力が残っているうちに、任意の人物を後見人として選んでおく制度です。
認知症になっていなければ本人が自分の意思で後見人を選べますが、認知症になったあとは法定後見制度しか選べません。
そのため、子どもや親族など信頼のおける人物を後見人として選んでおきたいのであれば、早めに対策を講じておく必要があります。

後見人になれる方の条件

法定後見制度を通じて後見人になれるのは、認知症になった方の親族をはじめ、弁護士、司法書士、社会福祉士、福祉関係の法人などです。
ただし、親族であっても未成年の方や破産した方、本人に対して訴訟を起こした方などは後見人として選ばれません。
これは、後見人として適切な判断能力があり、本人の財産を不正に使用する可能性が低く、本人に対して利害関係がない方が望ましいためです。
家庭裁判所に後見人を選任してもらう際には、親族が立候補者として名乗り出ることも可能です。
ただし、裁判所が必ずしもその方を後見人に選ぶとは限らず、仮に選ばれなかった場合でも不服申し立てはできません。
現時点で高齢の親族しかいない場合や親族間で争いがある場合は、親族以外の第三者が後見人に選ばれる可能性が高くなります。
後見人はその職業や経歴を考慮して選ばれるほか、複数人の後見人が選ばれ、さらに成年後見監督人が選任されることもあります。

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まとめ

親が認知症になると原則不動産は売却できなくなり、無理やり売却するとトラブルになります。
成年後見制度を利用すれば、本人の利益を侵害しない程度の契約であれば締結が可能です。
こうした制度を利用して不動産を売却するときも、なるべく親族間で話し合い、了承を得るようにしましょう。