中古マンションの相場の調べ方は？購入時の注意点も解説！

中古マンションには定価が存在しないため、購入価格が妥当なのか割高なのかがわかりません。
購入価格が妥当かどうかを知るためには、中古の相場を知っておかなければなりません。
今回は、中古マンションの相場の調べ方や影響を与える要因を解説いたします。
調べる際の注意点も解説いたしますので、マンションを購入する際のご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

中古マンションの相場の調べ方は3つ

中古マンションの相場を知っておけば、購入価格が妥当かどうかを判断できます。
ここでは相場の調べ方を3つ解説するので、覚えておくと便利です。

土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営するサイトです。
土地総合情報システムでは、不動産の取引価格や地価、都道府県地価調査の価格を確認できます。
また、四半期ごとに指定エリアの取引相場を把握できる点も、総合情報システムの特徴です。
直近の取引価格がわかれば、価格変動要因が反映されやすくなります。
閲覧できる結果は5年前まで遡ることができ、価格推移の把握が可能です。
近年では地価が上昇している地域が増加しており、基準地価が大幅に上昇しているエリアも多く見られます。
総合情報システムで価格上昇傾向が確認できれば、資産価値の上昇が期待できます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、2007年に国土交通省が稼働を開始したサイトです。
レインズが公開している取引価格は、国土交通省指定の流通機構が運営するシステムに基づいています。
レインズでは、地域や沿線、駅からの距離、マンションの専有面積、築年数など、細かな条件での検索が可能です。
購入を検討している物件と類似した条件で調べることで、相場を把握しやすくなります。
住所や具体的なマンション名では絞り込めないため、地域や条件で検索し、10件程度確認するのが推奨される使い方です。

ポータルサイト

ポータルサイトでも不動産情報が掲載されており、価格情報を調べることができます。
レインズや土地総合情報システムでは、価格推移を調べたり、類似条件で検索したりすることができますが、掲載されているのは過去の取引価格です。
現在販売されている価格を知りたい場合は、ポータルサイトの活用が推奨されます。
ポータルサイトでもエリアなどで絞り込みが可能です。
ただし、売り出し価格と成約価格には違いがあるため、注意が必要です。
成約価格は売り出し価格よりも5%～10%程度低くなることが一般的であるため、価格が思ったよりも低く感じることがあります。
複数のサイトを使用する場合、レインズや土地総合情報システムに掲載されている価格よりも、ポータルサイトの価格が低くなることもあります。

▼この記事も読まれています
家の購入時にペアローンを利用するメリット・デメリットとは？特徴もご紹介

中古マンションの価格相場が変動する要因

中古マンションの価格が変動する要因がわかれば、納得がしやすくなります。
ここでは価格変動要因を3つご紹介するので、相場を調べる際の参考にしてみてください。

築年数

中古マンションの価格に影響を与える要因の一つは築年数です。
築年数が20年までは急激に価格が下落しますが、20年を超えると下落のペースが緩やかになります。
築年数が20年を超えると価格が下がりにくくなる理由は、マンションの価格に建物と土地の価格が含まれているためです。
建物の価格が下がりきると、残るのは土地の価格だけになります。
土地の価格は築年数によって大きく変動しないため、築年数が20年を超えると価格下落のペースが緩やかになるのです。
築年数が増すと耐震性も低下しますが、耐震性も価格変動の要因となります。
建築基準法の耐震基準が改定されたのは1981年6月1日で、それ以前に建てられたマンションは旧耐震基準に基づいています。
旧耐震基準は耐震性に問題がある可能性があり、新耐震基準に適合する物件と比べて価格が下がる傾向があります。
築年数が30年を超える物件は、耐震基準が変更される前に建てられた可能性があります。

立地

ある程度の年月が経過した物件では、建物の築年数よりも土地の立地が価格に影響を与えます。
価格に影響を及ぼす立地要因としては、交通の利便性や生活の利便性、住環境の良さが挙げられます。
駅やバス停に近い、大型ショッピングモールや病院が近隣にある場合は、価格が高くなる傾向があります。
住環境については、近くに風俗店がある、騒音を発生させる施設があるといった要素が影響します。
治安が悪いエリアや騒音が原因で夜間の睡眠に支障がある場合は、居住意欲が低下し、価格も下がる傾向があります。

金利や市場の状況

金利や市場などの経済の動向も、マンションの価格に影響を与えるため、注意しておくことが重要です。
住宅ローンの金利が低いと、ローン返済額が減少し、購入希望者が増加します。
購入希望者が増えれば、価格も自然に上昇します。
逆に、住宅ローン金利が高いと、ローン返済額が増加し、マンション購入希望者が減少します。
金利の動向に注意し、金利が上昇傾向にある場合は、価格の下落に警戒が必要です。
市場の動向については、中古マンションの需要が供給を上回ると、価格は高くなります。
反対に、需要が減少すると成約件数も減少し、価格が下がるため、その点も留意しておくと良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産は個人売買できる？そのリスクやメリット・デメリットをご紹介

中古マンションの相場を調べる際の注意点

中古マンションの価格を調べる際には、後々後悔しないためにも気を付けるべき点があります。
覚えておくべき注意点を3つご紹介いたしますので、相場を調べる際の参考にしてみてください。

先に条件をそろえておく

マンションの価格を調べる前に、購入を検討しているマンションが所在するエリアに条件を絞って調査する必要があります。
なぜなら、同じ専有面積や構造のマンションでも、都市部と地方では価格相場が大きく異なるからです。
また、地域だけでなく、沿線や最寄り駅によっても価格が変動します。
同じエリアにある物件でも、築3年と築22年では価格が異なります。
さらに、築年数が同じであっても駅からの距離が異なれば相場も変わるため、条件をしっかり整えることが重要です。
エリア、沿線、最寄り駅、駅からの距離、築年数などの条件を整えてから調査をおこなってください。

類似物件が見つからなければ条件を緩める

エリアや最寄り駅、築年数で調査しても類似物件が見つからない場合があるため、その点にも注意が必要です。
見つからない場合は、検索条件を緩めることを検討してください。
たとえば、地域でもっとも大きな駅からの距離が近い物件の場合、価格が大きく変わらない可能性があります。
主要駅から見て、最寄り駅がある地域と反対方向の駅で調べるのも一つの方法です。
また、築年数が20年を超えると価格の下落ペースが緩やかになります。
築年数20年で見つからない場合は、築年数20年～25年の物件も調査してみてください。

相場より安い場合は理由を調べる

価格が相場より安い物件を見つけた場合は、その理由を調査することが重要です。
売主が新居の購入を済ませており、早急に売却したいと考えている場合は、売り出し価格が下がる傾向があります。
また、半年以上売れ残っている物件は、値下げされるケースがありますが、単に売り出し価格を誤った場合も考えられます。
そのため、価格が安くても必ずしもリスクが高いわけではありません。
ただし、歓楽街が近かったり治安が悪かったりする場合、価格が安くなることがあります。
また、住宅の構造に問題があるために事故物件とされ、価格が安くなっている可能性もあります。

▼この記事も読まれています
セカンドハウスローンとは？一般的な住宅ローンとの違いや審査基準も解説

まとめ

中古マンションの相場の調べ方は、土地総合情報システムやレインズ、ポータルサイトの3つです。
築年数や立地によって価格が変わるため、最寄り駅や築年数などの条件をそろえてから利用してください。
また、相場より安い場合は、なぜ安いのかを調べてみてください。