不動産の売却で買取を利用する際の流れをステップごとに解説！

不動産を売却する際には、仲介による売却と不動産会社の買取を利用する方法があります。
売却しにくい不動産を手放したいときや、早く現金化したいという場合は買取がおすすめですが、一般的な仲介とは流れが異なります。
そこで今回は、買取を利用する場合の流れについて解説しますので、不動産の売却をご検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

不動産買取を利用するための「事前準備」の流れ

不動産をスムーズに売却する際には、どのような流れで進むのかを事前に把握しておく必要があります。
不動産買取は仲介による売却と流れが異なるため、具体的にどのような手続きをおこなうのか、一連の流れを確認しておくと安心です。
そこでこの記事では、不動産買取の流れを「事前準備」「契約締結前」「契約締結後」の3つのステップに分け、それぞれの具体的な流れと内容について解説します。
まずは1つ目のステップとして、「事前準備」の流れを見ていきましょう。
不動産買取を利用する場合、いきなり不動産会社に買取を依頼するのではなく、以下のような流れに沿って事前準備をおこないます。

●必要書類を確認する
●相場を調べる
●不動産会社に査定を依頼する

それぞれの内容を具体的にご説明します。

必要書類を確認する

不動産を売却する際には、さまざまな書類が必要です。
再発行が必要な場合、申請から取得まで、時間がかかる書類もあります。
なお、一般的に不動産売却には以下のような書類が必要です。

●登記済権利証または登記識別情報
●固定資産税納付通知書
●建築確認済証・検査済証
●土地測量図・境界確認書
●本人確認書類・印鑑証明書

提出を求められたときに慌てることのないよう、手元に上記のような書類があるかどうかを早めに確認しておきましょう。

相場を調べる

買取は短期間で現金化できる点が大きなメリットですが、売却価格は仲介よりも安くなるのが一般的です。
買取価格の相場は、市場相場の7割程度になるといわれていますが、市場相場を売主が把握しておかないと、不動産会社が提示する金額が適切かどうかの判断ができません。
したがって、ご自身でも市場相場を調べておくことをおすすめします。
市場相場は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」というWebサイトで調べることが可能です。
また近隣で売り出している類似物件をチェックしたり、不動産情報サイトで似たような条件を絞って検索したりして、相場観を掴んでおくことをおすすめします。
売却金額の最低ラインやご自身の目安もイメージしやすくなるため、ぜひ市場相場を事前に把握しておくようにしましょう。

不動産会社に査定を依頼する

市場相場を把握したら、不動産がどれくらいの価格で売却できるのかを知るために、不動産会社に査定を依頼します。
査定には、物件の情報や市場相場といったデータで価格を算出する「簡易査定」と、実際に現地で確認した内容も加味して価格を算出する「訪問査定」があります。
とりあえず大まかな価格が知りたい場合は「簡易査定」で良いですが、現実的な価格が知りたい場合は「訪問査定」を依頼するのが一般的です。
不動産買取では、訪問査定をおこなって査定価格を算出し、その価格が買取価格になると考えておきましょう。

不動産買取を利用した場合の「契約締結前」の流れ

2つ目のステップとして、「契約締結前」の流れを見ていきましょう。
不動産会社に査定を依頼したら、次のような流れに沿って契約締結へと進みます。

●取引する不動産会社と買取価格を決定する
●引き渡しの条件を決定する
●不動産会社と売買契約を結ぶ

それぞれの内容を具体的にご説明します。

取引する不動産会社と買取価格を決定する

不動産会社が査定価格を提示したら、事前準備で調べた相場や、ご自身が希望する金額の目安なども含めて検討しましょう。
そして納得したうえで、取引する不動産会社と買取価格を決定します。

引き渡しの条件について確認する

次に、代金の入金日や方法、引き渡しの日程、付帯設備の有無、必要書類など不動産を引渡す際の条件について、不動産会社と話し合って決めます。
このとき、不安なことや疑問点などはかならず相談し、安心して契約へと進みましょう。

不動産会社と売買契約を結ぶ

買取価格や条件など、すべてに納得しお互いの同意が得られたら、不動産会社を買主とした売買契約を結びます。
契約締結後に内容の変更をしたいと思った場合、一度契約を解除しなければならないケースもあります。
もし売主の都合で契約を解除する場合は、違約金が発生するため注意が必要です。
買取価格や支払い方法などに誤りはないか、事前に決めた条件が反映されているかなど、契約締結前に契約書の内容をしっかりと確認して売買契約を結ぶようにしましょう。
なお、契約時には手付金を受け取り、残金は決済・引き渡しの際に支払われるのが一般的です。

不動産買取を利用した場合の「契約締結後」の流れ

3つ目のステップとして、「契約締結後」の流れについてご説明します。
不動産会社と売買契約を結んだあとは、次のような流れで進みます。

●引き渡しの準備を済ませる
●決済・引き渡し
●確定申告をおこなう

それぞれの内容を具体的に見ていきましょう。

引き渡しの準備を済ませる

不動産の引き渡しまでに、前章でご説明した必要書類をすべてそろえなければなりません。
また引っ越しや公共料金の清算も必要です。
買取の場合、契約締結から引き渡しまでの期間が仲介よりも短いため、慌ただしくなります。
事前に分かっている必要書類などは、早めに準備しておくと、慌てることなく引き渡しの日を迎えられるでしょう。

決済・引き渡し

契約締結時に定めた日に、代金の決済と不動産の引き渡しをおこないます。
司法書士の立会いのもと、金融機関で手続きするのが一般的です。
売主が提出する書類を司法書士が確認し、問題なければ残金が支払われます。
残金を受け取ったあと、必要書類や鍵、付帯設備の取扱説明書などを買主に渡し、引き渡しの完了です。

確定申告をおこなう

引き渡しの完了までが不動産売却の一連の流れですが、売却によって譲渡所得（利益）を得た場合は所得税と住民税が課されるため、翌年、確定申告が必要になります。
不動産売却における所得税と住民税は、受け取った売却金にかかるのではなく、あくまで譲渡所得に対して課される税金です。
つまり、譲渡所得を得なかった場合は、確定申告をする必要はありません。
譲渡所得を得たかどうかは、以下の計算式で確認できます。

譲渡所得＝買取価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産の購入代金と、購入したときに支払った諸費用の合計です。
譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用を指します。
上記の計算式に当てはめて算出した金額がプラスの場合は、所得税と住民税が課されるため、確定申告が必要です。
計算の結果がゼロ以下の場合、確定申告は不要です。
なお、譲渡所得にかかる税金の負担を軽減するために、いくつか控除制度が設けられています。
たとえば代表的な控除制度である「3,000万円特別控除」を利用する場合、上記で算出した譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。
この控除制度を利用すると、一般的な不動産であれば、譲渡所得が残らない計算になるケースがほとんどです。
ただし、控除制度を利用する場合は確定申告が必要であることを覚えておきましょう。

まとめ

不動産を売却する場合、仲介による売却以外に、不動産会社の買取を利用するのも方法の1つです。
不動産会社が買主となるため、仲介に比べて手続きの流れがシンプルです。
早く現金化したいという方や、売却しにくい不動産を手放したい方は、買取も視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか。