不動産売却の必要書類とは？書類を準備するタイミングを解説！

不動産売却時には、査定時や契約締結時など、そのときどきに揃えておきたい必要書類があります。
紛失した場合は再発行や代わりになる書類を用意しなければならないため、早めに必要書類を確認し、準備をはじめることがおすすめです。
今回は、不動産売却前と契約締結時、決済時までに揃えておきたい必要書類や取得方法についてご紹介します。

不動産売却前に揃えたい必要書類とは

不動産売却前には、不動産会社に物件の査定をしてもらい、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
スムーズに不動産売却を進めるためにも、売買契約締結前の査定時や媒介契約締結時までに揃えておきたい必要書類をご紹介します。

購入時の募集図面やパンフレット
不動産を購入した際に、不動産会社からもらった募集図面やパンフレットが残っていれば用意しておきましょう。
募集図面やパンフレットには、設備や築年数、間取りなどの物件の概要やアピールポイントが、しっかりとまとめられているからです。
実際に売り出す時点で新たに募集図面を作成しますが、その際、以前の募集図面やパンフレットがあれば、広告作りもスムーズに進められます。
紛失した場合は、購入時の不動産会社や管理会社に問い合わせることで、再発行してもらえる可能性があります。

住宅ローンの償還表
住宅ローンを利用して購入した不動産を売却する場合は、査定時や媒介契約締結前に住宅ローンの償還表を準備しておきましょう。
住宅ローンの償還表とは、毎月の返済額やローン残高などが記載された書類のことです。
不動産を売却しても残債が残る場合は、基本的に売却ができないため、売却で完済できるか確認する必要があります。
住宅ローンの償還表は定期的に金融機関から送られてきますが、手元にない場合は、金融機関に問い合わせて再発行をしてもらいましょう。

物件の価値を高める書類
下記のような物件の価値を高められる書類がある場合は、査定時に用意しておきましょう。

●耐震診断報告書
●アスベスト使用調査報告書
●インスペクションの結果報告書

昭和56年（1981年）6月1日以降に建てられた旧耐震基準の建物で耐震診断報告書がある場合は、不動産売却前に用意しておきましょう。
また、アスベスト使用調査報告書やインスペクションの結果報告書は、売却後のトラブルを防ぐ効果もあり物件の価値を高められる書類です。
インスペクションとは、専門家による建物状況調査のことで、建物の不具合や劣化具合、修繕の必要な時期などがわかります。
インスペクションを実施することで建物の状態が把握できるため、買主が安心して購入できるメリットがあります。

不動産売却が成立する契約締結時の必要書類

不動産売却に向けた販売活動がおこなわれ、買主が決まると売買契約締結へと進みます。
売買契約締結時に揃えておきたい必要書類や取得方法をご紹介します。

実印・印鑑証明書
売買契約で使用される印鑑は実印が一般的なため、実印とともに印鑑証明書が必要です。
印鑑証明書は売主が所在する役所の窓口で取得できますが、自治体によってはコンビニエンスストアでも取得できます。
添付できる印鑑証明書は3か月が有効期限のため、不動産会社の指示を受けてから準備すると良いでしょう。
売買契約締結時に用意した印鑑証明書は、決済時の所有権移転登記の必要書類としてもそのまま利用できます。

権利証
売買契約締結時には、所有者が不動産登記名義人であることを証明する権利証を用意します。
権利証は不動産を取得し登記した際に、法務局から発行される書類です。
2005年（平成17年）以前に取得した不動産は「登記済権利証」、それ以降に取得した不動産は「登記識別情報」が権利証に該当します。
売買契約時には権利証を買主に見せるだけで、実際に引き渡すのは決済時になります。

固定資産税・都市計画税の納税通知書
不動産売却をした際は、売却した年に納税した固定資産税を所有期間に応じて売主と買主で精算するのが一般的です。
売却する不動産が都市計画税を支払う地域ならば、都市計画税の精算も対象になります。
そのため、売買契約締結時には、売却した年の固定資産税と都市計画税の納税通知書を必要書類として用意します。
固定資産税と都市計画税の納税通知書は、どちらも郵送で送られてきますので、不動産売却を検討している場合は、なくさずに保管しておきましょう。

建築確認済証・検査済証
一戸建ての売却では、建築基準法に則って建築されたことを証明する建築確認済証や検査済証が必要書類です。
これらの書類は一戸建てを建築した際に、建築会社などから渡される書類ですが、手元にない場合は役所で代わりになる書類を発行してもらいます。

土地の境界に関する書類
売買契約締結時には、隣接地との境界を明示する義務があるため、実測図などの境界に関する書類を準備します。
実測図は、すべての境界が確定している土地に発行される確定測量図が望ましいです。
実測図がない場合は、土地家屋調査士に依頼し測量します。
境界が曖昧なままでは、買主が購入後に隣接地の所有者とトラブルになる可能性もあるため、売買契約前に確認を求められることもあります。
また、隣地との筆界確認書や越境の覚書がある場合は、買主に渡す必要があるため準備しておきましょう。

不動産売却の決済時に揃える必要書類

不動産の売買契約締結後から数週間後に、決済と引き渡しが同日におこなわれます。
また、不動産登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士が決済に同席するため、司法書士に渡す必要書類も準備します。

顔写真付き身分証明書
司法書士が売主と買主の本人確認をするため、顔写真付きの身分証明書が必要です。
決済当日には、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどの顔写真付き身分証明書を用意しましょう。

実印と印鑑証明書
不動産登記を司法書士に依頼する際は、売主に代わりに司法書士が手続きするため、法務局に委任状を提出します。
委任状には実印を押印するため印鑑証明書の添付が必要ですが、3か月以内に取得した印鑑証明書なら売買契約締結時に用意した印鑑証明書が利用できます。

権利証
売買契約時にも用意した登記済権利証や登記識別情報などの権利証が、司法書士に渡す必要書類です。
不動産の所有権移転登記の際に、権利証が必要になります。

固定資産評価証明書
不動産登記で司法書士に渡す書類として、固定資産評価証明書を用意します。
一戸建ての場合は、土地と建物両方の固定資産評価証明書、一戸建てが複数の土地に跨って建っている場合は、すべての土地の固定資産評価証明書が必要です。
固定資産評価証明書は、市区町村役場の窓口で取得できます。

買主からの入金を確認できるもの
決済時には、買主から手付金を差し引いた残金が入金されるため、確認用の通帳やキャッシュカードを用意しておきましょう。

買主に引き渡す鍵や書類
一戸建てやマンションの場合は、鍵や設備取扱説明書、保証書などの書類を買主に引き渡します。
マンションの場合は、分譲時のパンフレットや管理規約、使用細則、最近の理事会の会計報告書や議事録の写しなども買主に渡す書類です。
また、マンションの管理費と修繕積立金の総額がわかる書類も用意します。
これらの書類が手元にない場合は、マンションの管理組合から取り寄せられるため、早めに確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却時には、売却前、契約締結時、決済時のタイミングでさまざまな必要書類の準備をおこないます。
必要書類が手元にない場合は、再発行や代わりになる書類を手配する必要があり、時間や手間がかかります。
不動産売却が決まったら早めに必要書類を確認し、スムーズに売却活動を進めていきましょう。