共有名義のマンションを売却する方法とは？持分のみの売り方もご紹介

1つの不動産につき1人の所有者というケースが一般的ですが、なかには複数人で共有しているケースもあります。
マンションを複数人で所有している場合は、どのように売却を進めれば良いのでしょうか。
そこで今回は、共有名義のマンションを所有している方に向けて、売却方法についてご紹介します。
最後に自分の持分のみの売却もご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
タワマン・マンション・戸建て・土地・事業用の不動産売却・購入をご担当させて頂きます。 不動産経験15年以上、大手不動産会社出身の担当者がワンツーマンでお客様の不動産売却をお手伝いします！！ 私は一度きりのお取引で終わるのではなく末永くおつきあい頂ける仲介を目指しております。 不動産のことなら、お気軽にご相談をお待ちしております。

マンション売却に影響する「共有名義」とは

マンション売却を進める前に、まずは共有名義についての知識を深めておきましょう。

マンションの共有名義とはどんな状態を指すのか

1つの不動産に対して2人や3人など、数人の所有者がいる状態が「共有名義」です。
通常1つの不動産につき名義人は1人ですが、夫婦間や親子間、兄弟間、親戚間など、共有名義で所有するケースもあります。
物理的に不動産を分けることはできないため、各名義人が持つ所有権の割合を「持分」と表します。
持分は不動産を購入する際に出資した金額に応じて決められることが代表的です。
不動産登記でそれぞれの持分を記載することによって、正式に共有名義として認められます。
たとえば、兄弟間で5,000万円のマンションを購入するときに2,500万円ずつ出資した場合、各持分は2分の1ずつとなり、登記簿にも各持分が明記されます。

単独名義との違い

共有名義は1人でマンションを所有している単独名義と違い、1人の意思で決断できることとできないことがあります。
内容によって「単独でできること」「過半数の同意でできること」「全員の同意でできること」の3つに分かれます。

①単独でできること
共有名義マンションでも「保存」と「使用」に関することは、1人の意思だけで決めることができます。
保存はマンションの現状を維持するために修繕や修理をおこなうことを指し、使用はマンションを居住地として使うことを指します。
名義人はそれぞれ自分の持分がありますが、使用に関しては持分の割合に関係なくマンションの使用が可能です。
極端にいえば、5分の1しか所有していなくても、マンション全体を占領して住むこともできます。

②過半数の同意でできること
共有名義が4人の場合は2人以上、5人の場合は3人以上など、過半数の同意でできることは「利用」と「改良」です。
利用とはマンションを賃貸物件として貸し出すこと、改良とはリフォームやリノベーションを実施することを指します。

③全員の同意でできること
共有名義の全員の同意でできることはマンションの「処分」です。
ここでいう処分とは、マンションの売却や抵当権を定めることです。
つまり、名義人全員の同意がなければ、共有名義のマンションを売りに出すことはできません。

共有名義のマンションを売却する方法は主に2つ

単独名義のマンションであれば自分の意思だけで売却を進められますが、共有名義となるとそうはいきません。
それでは、共有名義のマンションを売却するときはどのような方法でおこなえば良いのでしょうか。
ここでは、代表的な売却方法を2つご紹介します。

方法1.全員の同意を得る

1つ目は、共有名義のルールに基づき名義者すべての同意を得てから、マンション全体を売却する方法です。
それぞれの持分を合計した全所有分を同時期に売却することで、マンション全体の売却が叶います。
しかし、名義人のうち1人でも反対したら売却は叶わず、3人なら3人全員の、4人なら4人全員の同意を得る必要があるため、何度も話し合いや協議をおこなうことになるでしょう。
マンションの売却によって出た利益を名義人でどのように分割するか、という繊細な問題も発生するので、後々のトラブルを避けるためにも協議内容は書面に残しておくことをおすすめします。
「自分は売却したいけど他の名義人は賛成してくれない」というケースも考えられるため、売却の意思をしっかり伝えるとともに売却によるメリットを伝えられるように用意しておくと良いでしょう。

方法2.すべての持分を所有する

共有名義のマンションの売却でも、持分をすべて所有することで売却を進められます。
複数人がマンションを所有している状態だと、なかなか同意が得られず時間だけが過ぎていき、資産価値が下がってしまう恐れもあるでしょう。
あらかじめ単独名義に変更することで、1人の意思でマンション売却を決断できるようになります。
単独名義の場合は、いつの時期に、誰に、どんな価格で売却したとしても所有者の自由です。
ただし、単独名義に変更するときも他の名義人からの同意が必要な点は変わりません。
買い取りなのか譲渡なのか、単独名義へ変更するタイミングはいつなのかなど、早めに話し合いを進めましょう。

共有名義のマンションでも持分のみを売却することができる

前項でご紹介した方法は、どちらも他の名義人から同意が必要なため、なかなかスムーズに進まない可能性も考えられます。
そこで、ご紹介したいのが自分の持分のみを売却するやり方です。
持分のみの売却は自分の意思で進められるため、すぐにでも売却したい方におすすめです。

持分のみの売却方法1.名義人に所有権を渡す

1つ目は、自分の持分を他の所有者に渡す方法です。
自分以外の名義人にマンションを売却する意思がない場合は、持分の所有権を買い取ってもらう方法も選択肢のひとつにしましょう。
とくに相手が活用範囲を広げたいと考えている場合は、持分をこころよく買い取ってもらえる可能性があります。
売り手は持分のみを売ってして現金化でき、買い手は共有状態を解消してマンションの活用範囲が広げられるという双方にメリットをもたらすため、持分のみでも相場価格での取引が叶うケースもあるでしょう。
もちろん値下げを要求されたり、買い取りを拒否されたりする可能性もありますが、売却を検討し始めたら、まずは他の名義人に意思の確認をおこなうことをおすすめします。

持分のみの売却方法2.所有分だけを売却する

前項でマンション全体の売却方法をご紹介しましたが、共有名義のマンションの持分のみを、通常どおり売却することも可能です。
売却したくても所有者の同意を得られなかったり、買い取りも拒否されたりした場合でも、持分のみを売却するのであれば、自分だけの意思で進めることができます。
たとえば、5,000万円のマンションに対して2,500万円出資している場合の持分は2分の1であるため、この2分の1の持分のみを売りに出すことができるのです。
しかし、持分のみを売却するケースは珍しく、取り扱う不動産会社も少ないのが現状であることも頭に入れておきましょう。
なぜなら、持分を購入したとしても共有名義のマンションであることに変わりはないため、自由に利用することはできず、赤の他人である他の名義人と共同所有することになり、さまざまなシーンで不便が多くなるからです。
リノベーションやリフォームを実施して再販しようとしても、共有の場合は勝手にマンションに手をくわえることもできません。
そのため、持分のみの売却は物理的には可能なものの需要がなく、売りに出しても購入者が現れないことも少なくありません。
タイミングよく購入希望者がいたとしても、相場を大きく下回ることが予想されます。

まとめ

共同名義のマンションは単独名義と違い、1人の意思できることとできないことがあります。
マンションの売却は所有するすべての人の同意を得る必要があるため、売却の意思がある場合は早めに話し合いの場を設け、協議を進めることをおすすめします。