収益物件を売却するときの査定方法の種類とは？ポイントや注意点もご紹介

収益物件を売却するときは、具体的な売却金額を知るために不動産会社へ査定を依頼します。
人生のなかで物件を売却する経験はそう何度もないことから、査定がどのようにおこなわれているのか知らない方も多いでしょう。
そこで今回は、収益物件の売却を検討している方に向けて、査定方法の種類やポイント、注意点についてご紹介します。

収益物件の売却で用いる査定方法は3種類

不動産は築年数や間取りなどの物件自体の条件から査定価格を算出しますが、収益物件の場合は収益性も重視されます。
査定方法として代表的なものは以下の3種類です。

種類1.原価法

収益物件の代表的な査定方法のひとつである原価法とは、評価額を求めるために不動産の再調達原価を用いる方法です。
再調達原価とは、現時点で対象不動産を新しく建築するとどのくらいの金額かかるのか、という考え方で求める原価を指します。
再調達原価から物件の築年数に応じて減少する価値分の価格を差し引き、現時点での価格を推定するやり方です。
この原価法によって査定する物件には向き不向きがあり、農地を新たに宅地に変更したケースは近隣の事例を確認できるため、比較的再調達原価が求めやすいでしょう。
一方で、古くから存在する住宅地や市街地などの土地は、再調達原価の把握が困難であり、原価法には不向きといえます。

種類2.収益還元法

収益物件の収益力に基づいて査定価格を求める方法を収益還元法といいます。
収益力は、その不動産が将来どのくらいお金を生めるのか、家賃収入はどのくらい得られるのかという点から図られます。
基本的にアパートや賃貸マンション、ビル、テナントなどの収益物件を査定するときのみに用いられる方法です。
収益物件の収益力を図る指標のひとつとして現在の稼働率があり、利用者数が多いか少ないかで、評価が大きく変動します。
収益還元法は、直接還元法とDCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）の2種類が計算方法として用いられています。
直接還元法は1年の間に収益物件が生んだ収益を還元利回りで割り戻して不動産の価値を求める方法です。
一方でDCF法は、将来得られる収益と売却価格から現在の価格に割引き、合計額を求める方法です。
DCF法は出口戦略という考えを取り入れており、直接還元法より精度の高い査定が可能であるといわれています。

種類3.取引事例比較法

取引事例比較法とは、文字のとおり取引事例を査定価格の基準にする方法です。
対象の収益物件と条件が近い物件の取引事例を多数集め、地域要因や個別的要因を含めながら比較し、評価を進めます。
必要に応じて、取引価格に影響されると認められる場合におこなう事情補正や、不動産価格が常に変動する点を考慮して時点修正をくわえます。

収益物件の売却で査定に影響するポイント

収益物件は査定の種類にくわえて、さまざまな要素によって最終的な査定価格が決まります。
ここでは、収益物件の査定に影響するポイントをご紹介します。

ポイント1.入居率

入居率は収益物件の査定価格に大きく影響します。
売却の時点で入居率が高い収益物件は収益性が高いと判断されるため、査定価格も高くなりやすく、購入者も見つかりやすいと考えられます。
売却する時点だけでなく、安定して入居率が高いことを証明できると、よりプラスの評価がつく可能性が高まるため、記録しておくと良いでしょう。

ポイント2.築年数

収益物件に限らず、不動産は築年数が浅ければ浅いほど価値があると判断される傾向にあります。
建築されてまもない収益物件は設備や内装もきれいで購入後の長い運用が期待できるため、査定時の評価も高くなりやすいです。
一方で築年数の浅い収益物件を売却すると、物件を手放す理由が疑われるケースも少なくありません。
「どうして収益物件を売却するのか」という理由によって査定価格や売れ行きも左右されるため、きちんと説明できるようにしておきましょう。

ポイント3.設備

入居者によって嬉しい設備が揃っていると、査定にプラスの評価を与える可能性があります。
なぜなら、設備が充実している物件は利用者の興味をひきやすく、結果的に入居率が高くなりやすいからです。
査定時に有利に働きやすい設備の具体例として、以下のものがあります。

●オートロック
●浴室暖房機・浴室乾燥機
●宅配ボックス
●無料Wi-Fi

防犯設備や利便性が高い設備は入居する方の年齢や性別、人数に関係なく人気です。

ポイント4.修繕積立金

修繕積立金の集金率が低いと、査定でマイナス評価を受ける可能性があります。
修繕積立金とはマンションの共用部分や外壁など、物件全体のメンテナンスのために入居者から徴収する費用です。
修繕積立金の集金率が低いと予定より積立金額が少なくなるため、修繕が必要になっても十分なメンテナンスができなくなります。
購入者も資産価値が下がるリスクの高い物件は敬遠するでしょう。

ポイント5.周辺環境

最寄り駅までの距離や周辺環境も、収益物件の価値を査定する際に影響する要素です。
通勤や通学、日々の暮らしに便利な環境が整っていればいるほど、良い評価を受けられるでしょう。
また、部屋やバルコニーからの眺めや風とおしの良さもその物件の魅力として評価がプラスになるケースもあります。
逆に交通量が多かったり、騒音が多かったりすると、査定にマイナスな影響を与えます。
騒音に対しては物件の防音性が高いと査定に大きく影響しない場合もあるため、査定時に説明できるように準備しておくと良いでしょう。

収益物件の売却の査定における注意点

収益物件の売却を成功させるためには、査定を依頼する前から心得ておくべき注意点が複数あります。
最後に、収益物件の査定における注意点についてご紹介します。

注意点1.資産価値が減少する前に売却する

収益物件を売却するときにもっとも重要なのは「少しでも資産価値が高いうちに売却する」ことです。
収益物件に限らずすべての不動産には寿命があり、築年数が経過すればするほど資産価値は下がっていきます。
古い収益物件は新築物件と比較して見た目、設備ともに劣ることから、家賃を低くしないと入居者を確保できないという問題も出てきます。
より良い条件での売却を叶えるためには、少しでも早く査定し、売却活動を進めるべきといえるでしょう。

注意点2.本格的な査定価格を個人で算出することは難しい

不動産会社に査定を依頼するのではなく、個人で価格の計算を試みる方もいますが、本格的な算出は困難です。
個人でも計算式を用いて査定価格を求めることはできますが、おおまかな相場を把握するにとどまり、対象物件のあらゆる要素を含めた正確な金額は算出できません。
不動産会社には過去の実績や市場の傾向、ニーズなどの情報は豊富にあります。
収益物件の売却を進めるときは、不動産会社に査定依頼するところから始めましょう。

注意点3.査定内容は細かくチェックする

収益物件の査定結果が出たら終わりではなく、内訳を細かく確認しましょう。
なぜなら、マイナス評価を受けた項目があった場合は改善でき、プラス評価を受けた項目は購入者へ魅力として説明できるからです。
疑問点があった場合は不動産会社に質問し、解消してから売却活動へと進みましょう。

まとめ

収益物件を売却するときの査定は「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3 種類が代表的な方法です。
査定では、入居率や周辺環境、設備などさまざまなポイントが評価に影響します。
事前に所有する収益物件の情報をまとめ、資産価値が減少する前に不動産会社へ査定を依頼しましょう。