収益物件の売却方法！適したタイミングと高く売却するポイントを解説

収益物件は定期的な収入を見込めますが、さまざまな事情によって売却を考えることもあるでしょう。
その際は、タイミングを見極めると満足できる結果になる可能性が高まります。
そこで今回は収益物件の売却をご検討中の方に向けて、売却に適したタイミングや売却方法、できるだけ高く売るためのポイントなどをご説明します。

収益物件の売却方法①適切なタイミングを見極める

収益物件の売却を検討する際に気になることが多いのは、「売却に適したタイミングはいつなのか」でしょう。
とくに、「より高く売りたい」「できるだけ早く売りたい」などの希望をかなえるためには、売却するタイミングが重要なポイントになります。
そこで、売却のタイミングを決める際に押さえておきたい4つのポイント解説します。

売却のタイミングを決めるポイント1：所有期間

不動産売却によって利益が生じると、「譲渡所得税」と呼ばれる税金が発生します。
譲渡所得税は、不動産の売却益である譲渡所得に税率を乗じて算出されます。
税率は不動産の所有期間に応じて決まり、5年以内の場合は39.63％、5年を超えている場合は20.315％です。
そのため、売却を急ぐ事情がない場合は、5年を超えてから売却したほうが節税につながります。
なお、所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点でのカウントなので、間違えないように注意しましょう。

売却のタイミングを決めるポイント2：大規模修繕

大規模修繕とは、収益物件の経年劣化に合わせておこなわれる大規模な修繕工事のことです。
築15年前後に実施されるケースが多く、基本的には修繕積立金が使われますが、足りない場合などは一時金の支払いを求められることがあります。
また、大規模修繕のあとは修繕積立金が値上がりすることが多々あり、ランニングコストが増えてしまう可能性もあります。
費用の負担を増やしたくない場合は、大規模修繕が実施される前に売却を検討しましょう。

売却のタイミングを決めるポイント3：築年数

収益物件の築年数が経っていると、なかなか売れない可能性があります。
その理由には、築年数が経つと水回りや設備に不具合が生じやすくなることや、間取りが現在のニーズに合わないことなどが考えられます。
また、不動産の資産価値は年々下降し、築20年を超えると横ばいになるといわれているので、その前に売却したほうが高く売れる可能性があるでしょう。

売却のタイミングを決めるポイント4：入居状況

収益物件の入居状況も、売却のタイミングを決める1つのポイントです。
たとえば、収益物件が1棟の場合は満室に近い状態で売り出すと、すぐに安定した家賃収入を得られるので買主が見つかりやすいと考えられます。
収益物件が1室の場合も、入居者がいると募集する手間がかからず、空室期間が長引く心配もないので売却しやすいでしょう。
一方、空室になったタイミングで売り出すと、マイホームを探している方の検討対象にもなります。
そのため、購入候補者の幅が広がり、スムーズな売却が期待できるかもしれません。

収益物件の売却方法②仲介と買取の特徴と手順を理解する

収益物件の売却に適したタイミングがわかったら、売却方法と手順も理解しておくとスムーズに進めることができるでしょう。
主な売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があり、それぞれの特徴を解説します。

仲介と買取の特徴

仲介は、不動産会社を介して買主を見つける方法です。
主なメリットは、売主が売却価格を決めるので市場価格に近い金額で売り出せることです。
ただし、買主がなかなか見つからないと、売れるまでに長い時間がかかるかもしれません。
また、仲介によって不動産取引が成立した場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料には上限額が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「（売却価格×3％＋6万円）＋消費税」の計算方法で算出されます。
一方、買取は、不動産会社が物件を買い取る方法です。
買主を探さずに済み、条件に合意したらすぐに取引が成立するので、スピーディーに売却を完了できることが大きなメリットです。
仲介手数料が不要で売却にかかる費用を抑えられることもメリットですが、買取価格は一般的に市場価格の7～8割ほどになるので注意しましょう。
このように、2つの売却方法にはそれぞれにメリットと注意点があるので、ご自身の希望や売却する収益物件に適した方法を選ぶことが大切です。

仲介と買取の売却手順

仲介と買取は特徴が異なるので、売却を進める手順も違います。

仲介で売却する際の手順

●収益物件の査定を受ける
●仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこなう
●買主が決まったら売買契約を結ぶ
●決済のあとに物件を引き渡す

これらの手順にかかる期間は通常3か月から半年ほどで、買主が見つからない場合はさらに長引くことがあるので、余裕を持って進めましょう。

買取で売却する際の手順

●収益物件の査定を受ける
●買取価格などの条件に合意したら売買契約を結ぶ
●決済して物件を引き渡す

これらの手順がスムーズに進めば、1か月ほどで売却を完了することも可能です。

収益物件の売却方法③高く売却するためのポイントを押さえる

収益物件の売却方法には2種類あり、基本的に高く売りたい場合は仲介、早く売りたい場合は買取がおすすめです。
また、収益物件をできるだけ高く売るためには、ポイントを押さえることも大切です。
そこで、とくに押さえておきたい3つポイントを解説します。

収益物件を高く売るためのポイント1：適正価格を意識する

不動産には適正価格があり、それより高い価格を設定してもなかなか売れません。
つまり、「適正価格に近い価格で売却する」ことが、収益物件を高く売りたいときに目指すべき点なのです。
居住用不動産の適正価格は相場や周辺の成約価格などを基準に設定しますが、収益物件は利回りもふまえて設定すると購入検討者の理解を得られやすいでしょう。

収益物件を高く売るためのポイント2：より良いタイミングを狙う

収益物件の売却で満足できる結果を得るためには、先述したタイミングを狙って売り出すことがポイントです。
とくに、大規模修繕がおこなわれる前の築年数が浅い時期に売り出すと、高く売れる期待が持てるでしょう。
また、空室が多いと値下げ交渉をされてしまう可能性があるので、できるだけ満室に近い状態で売り出すことも大切です。
そして、相場が上がっている時期は売り出し価格を高く設定できるので、不動産の値動きもしっかりと把握しておきましょう。

収益物件を高く売るためのポイント3：早く売ることも考える

収益物件をできるだけ高く売りたいときは、「時間がかかっても良いので、試しに相場より高い価格で売り出してみたい」と思うかもしれません。
しかし、この方法はあまりおすすめできません。
その理由は、売却に時間がかかると売れ残りのイメージを持たれてしまうからです。
そのため、買主が見つかりにくくなり、相場よりも値下げせざるを得なくなるかもしれません。
したがって、収益物件を高く売りたいときは、「できるだけ早く売ること」を目指すのも重要なポイントです。

まとめ

収益物件の売却を満足のいく結果にするためには、適したタイミングを見極めることがポイントです。
より高く売りたいときは適正価格を設定するとともに、早期売却を意識することも大切です。
売却方法や手順を理解しているとスムーズに進められるので、事前に確認しておきましょう。