マンションの修繕積立金と管理費の違いは？値上げの理由や適正値をご紹介！

マンションを購入したときには、住宅ローンとは別に、修繕積立金や管理費がかかります。
とくに、修繕積立金は値上がりする可能性があるので、事前に資金の目的や注意点を確認しておくことが大切です。
そこで今回は、マンションの修繕積立金と管理費の違いをはじめ、値上げされる理由や適正値をご紹介します。
マンションの購入を検討されている方は、ぜひ今後の参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者　木下 康裕

株式会社キーポイント代表取締役
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マンションの修繕積立金と管理費の違いとは

マンションにおける修繕積立金と管理費は別物です。
それらの違いを理解しておかなければ、入居後に思わぬ出費が嵩み、家計を圧迫させてしまうおそれがあります。
マンションの購入を検討している方は、あらかじめ修繕積立金と管理費の違いを確認しておきましょう。

マンションにおける修繕積立金の目的

修繕積立金とは、建物の診断や修繕工事をおこなうための費用です。
マンションの老朽化に備え、建物本体や設備などを維持するためには、定期的な点検や修繕をおこなわなければなりません。
とくに、十数年に一度おこなう大規模修繕では、マンションの規模や状態によって異なりますが、数千万円から億単位の費用が必要となります。
これらの費用はマンションの区分所有者が負担しますが、一度に多額の資金を用意することは困難です。
そこで、毎月一定の金額を住人から徴収し、将来的な大規模工事に備えて積み立てていきます。
これらの金額は長期修繕計画に基づいて決定されるため、そのマンションの戸数によって変動するのが特徴です。
長期修繕計画とは修繕積立金額の見積もり根拠となるもので、30年程度先まで計画されています。

修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金を理解するうえで知っておきたいのが「管理費」の存在です。
管理費は、マンションの共用部分にある設備の維持管理に充てる費用を指します。
共用部分の清掃費用や光熱費、管理人の人件費などが具体例です。
マンションにおける日々の快適な生活を維持するために使用されるのが管理費であるため、修繕積立金と混同しないように注意しましょう。

大規模修繕の必要性

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持するために必要です。
経年劣化による傷みや故障を補修し、居住者の安全性と快適性を確保します。
修繕積立金と管理費には、それぞれ使い道の違いがありますが、どちらも共用部分の機能回復が目的です。
修繕積立金は大規模な修繕に、管理費は日常的な修繕に必要であることを理解しておきましょう。

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マンションの修繕積立金が値上げされる理由

修繕積立金の積立方法には「均等積立方式」と「段階増額方式」の2種類があります。
それぞれ積み立て方に違いがあるので、ポイントを見ていきましょう。

均等積立方式とは

均等積立方式とは、毎月の修繕積立金が変わらないタイプの積立方式です。
竣工当初からできるだけ均等に按分して負担するため、長期にわたって安定的な積立を維持できます。
積立金の未払いや滞納のリスクも抑えられるため、多くのマンションで取り入れられているのが特徴です。
ただし、築年数が浅いうちは費用負担が大きくなるデメリットがあります。
築年数を経るとともに逆転するため、長く住むほど費用負担は減少するでしょう。

段階増額方式とは

段階増額方式とは、10年などのまとまった単位で徴収する修繕積立金が値上げされるタイプです。
マンションは築年数が古くなるほど、多くの箇所に修繕が必要になります。
この方式は「その時点の所有者が、そのとき必要な修繕資金を負担する」といった考え方です。
長く住むことを前提としているマンション購入者にとっては、老後に修繕積立金が値上げされるため、不安が残るでしょう。
それでも、多くのマンションで「段階増額方式」が採用されているのは、販売時のランニングコストを低く見せるためです。
しかし、それが原因で値上げされたときに積立金を支払えない方が増加しています。
修繕積立金の目安は国土交通省が発表しているガイドラインにも掲載されているため、値上げのタイミングで苦しまないようにあらかじめ確認しておきましょう。

修繕積立金が足りないとどうなるのか

マンションの修繕積立金が不足すると、大規模修繕ができません。
ケースによっては、購入後数年で高額な値上げや一時金の徴収がおこなわれる可能性があります。
そのため、マンション購入時には、長期修繕計画がしっかりと立てられているか確認することが重要です。
長期修繕計画が適切に立てられていない物件は、適切な修繕や補修ができず、資産価値が低下する恐れがあります。
資産価値の低い不動産は、将来的な売却時に買手が付きにくくなり、余分な費用が発生する可能性があります。
マンション購入時には、住み替えや売却も考慮したうえで、最適な物件を見つける必要があります。
修繕積立金や、管理費が値上げされる可能性を吟味して物件を探すことが重要です。

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マンションにおける修繕積立金の適正値とは

修繕積立金の適正値は、令和3年9月に国土交通省が公表したガイドラインの改訂版を見ると確認できます。
それらにはどのような事柄が記載されているのか、以下でチェックしてみましょう。

ガイドラインには修繕積立金の適正値が記載されている

国土交通省が公表したガイドラインは、実際に作成された長期修繕計画の事例を収集して作成されています。
その事例の「適正値」として、修繕積立金の目安を専有面積の㎡ごとに金額で示しているのが特徴です。
自らの居住を目的としたマンションや、ガイドラインに沿って作成された長期修繕計画を基に、計画期間内に必要な修繕工事費の総額と専有面積あたりの月額単価を算出します。
また、マンションに機械式駐車場がある場合、修繕工事に多額の費用が必要となります。
このため、修繕積立金に大きな影響を与えることから、機械式駐車場にかかる修繕積立金は「特殊要因」として別に加算されます。

ガイドラインから修繕積立金を計算する方法

修繕積立金の適正値は、20階未満の「5,000㎡未満」「5,000～10,000㎡」「10,000㎡以上」と20階以上の4区分に分かれています。
たとえば、20階未満のマンションで、建築延床面積が5,000㎡未満のケースでは、335円が月々の専有面積あたりの修繕積立金額です。
ただし、これらの適正値は、マンションごとの要因によってばらつきが生じる可能性があります。
適正値のほかに、事例の大部分が収まるような範囲を示す「事例の3分の2が包含される幅」も合わせて記載されていることを押さえておきましょう。

修繕積立金は5年ごとの見直しを推奨

ガイドラインによれば、マンションの長期修繕計画は5年ごとの見直しが推奨されています。
このタイミングで適正値の変更や値上げの可能性が出てくるため、負担額が増えるリスクがあります。
修繕積立金の値上げは住民に反対されがちですが、このような見直しは「将来に向けた前向きな取り組み」でもあります。
「値上げ」という言葉に消極的にならず、長期修繕計画を理解したうえで適切に対応していきましょう。

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まとめ

マンションの修繕積立金は建物の診断や修繕工事をおこなうための費用で、共用部分の設備維持に充てる「管理費」とは異なります。
積立方法は主に「均等積立方式」と「段階増額方式」の2種類ですが、資金が足りないと工事ができません。
修繕積立金の適正値を把握するためのガイドラインは、実際にある長期修繕計画を収集して作成されています。